La location de locaux équipés : une véritable opportunité fiscale ! - monexpertcomptableprive

La location de locaux équipés : une véritable opportunité fiscale !

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La location de locaux équipés consiste à mettre à disposition des locaux professionnels équipés du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation. Ainsi le locataire n’aura pas besoin d’apporter lui-même les équipements ou aménagements que son activité requiert. Ce modèle de location peut vous permettre de bénéficier de revenus locatifs largement défiscalisés.

 

Définition

Pour être qualifiée d’activité de location de locaux équipés, certaines conditions doivent être remplies :

le preneur doit pouvoir exercer son activité professionnelle dans les locaux dès la signature de la convention (et non du bail) et la remise des clés.

Il ne doit pas avoir besoin d’y apporter des modifications spécifiques ou y ajouter des équipements. Cela implique le matériel informatique, la téléphonie, tout le mobilier de bureaux. Au delà de ces équipements, vous devrez également inclure les prestations suivantes : ménage, électricité, chauffage, internet, charges locatives et taxe foncière/bureaux, assurance mobilier et locaux. Vous pouvez également, si vous le souhaitez, proposer un accueil visiteurs ou une salle d’attente, un standard téléphonique et toutes autres prestations dont vos futurs locataires auront besoin pour se consacrer pleinement à leur activité professionnelle. 

Choix de la structure

Le montage juridique peut être effectué sous différentes formes :

  • En direct par un investisseur (personne physique)
  • Par l’intermédiaire d’une société de personnes, par exemple une SNC
  • A travers une EURL ou SARL de famille. 

 

Les avantages fiscaux 

Dans la pratique, votre locataire signera une convention de location et devra régler une redevance trimestrielle (et non un loyer). 

La location de locaux équipés est ainsi soumise au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas aux revenus fonciers qui sont plus fortement imposés. Le bailleur est donc assimilé à un commerçant. En cas de déficit BIC, ce dernier peut s’imputer sur les autres revenus du contribuable dès lors que l’activité est exercée à titre professionnel.

Le régime des BIC permet également de déduire ou d’inscrire en immobilisation l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation de l’activité :

  • les frais d’acquisition : frais de notaire, honoraires, droits de mutation ou d’enregistrement, commissions, frais d’actes…
  • les amortissements mobiliers et immobiliers 
  • les intérêts financiers

Enfin, l’activité de LLE est assujettie à la TVA. Cette dernière est donc récupérable sur les achats d’équipements, sur les travaux entrepris ainsi que sur l’achat des murs s’il s’agit de locaux neufs.

 

Les limites de la Location de locaux équipés

  • vous serez affilié au régime social des indépendants puisqu’il s’agit d’une activité commerciale. Vous devrez payer les charges sociales sur les bénéfices dans le cadre d’une SNC. Ces charges sont toutefois déductibles du bénéfice imposable.
  • si vous n’êtes pas l’occupant du local, le locataire bénéficie de la « propriété commerciale ». Il pourra occuper les lieux aussi longtemps qu’il le souhaite.

 

En cas de revente

Le régime fiscal de la plus-value professionnelle sera appliqué.
Dans le cadre d’une SNC, les amortissements augmentent la plus-value qui est calculée selon la formule suivante : plus-value = prix de vente – valeur nette comptable (prix de revient – amortissements déduits)

Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, vous en serez exonéré si l’activité existe depuis plus de 5 ans et si votre chiffre d’affaires est inférieur à 90 000€ HT.

 

En conclusion

L’intérêt de ce schéma fiscal réside dans la détermination du résultat fiscal qui permet d’avoir un résultat proche de zéro, voire déficitaire en jouant sur la déductibilité des charges.

La location de locaux équipés est donc une solution très efficace, particulièrement pour les investisseurs qui souhaitant exercer leur activité professionnelle dans leurs propres locaux. 

 

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