La location d’un bien immobilier comprenant du mobilier ou du matériel
La location de locaux équipés consiste, pour un propriétaire, à donner en location un bien immobilier muni du mobilier ou du matériel nécessaire à l’exploitation d’une profession. Pour cela, il n’est pas indispensable que la totalité du matériel soit fournie, l’essentiel suffit (CE 16-5-2012 n°323079).
Le régime fiscal de l’activité
L’activité de location de locaux équipés est réputée commerciale bien qu’elles ne présentent pas un caractère commercial sur le plan juridique. Elle relève ainsi de la catégorie des BIC en vertu de l’article 35, I-5° du CGI.
Cette activité ne peut être exercée que sous la forme d’une exploitation individuelle ou par l’intermédiaire d’une société de personnes, à l’exception de la société civile, pour relever de la catégorie des BIC. En effet, lorsqu’une société civile se livre à une exploitation commerciale, industriel ou artisanale, elle sera passible de l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 8, 1° du CGI, par conséquent, ne relèvera pas de la catégorie des BIC.
Le bénéfice imposable dans la catégorie des BIC est un bénéfice net selon l’article 38 du CGI. Il est égal à la différence entre les produits perçus par l’entreprise et les charges supportées par elle.
Il existe trois modes d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux, dont le champ d’application est principalement lié au volume des affaires de l’entreprise. Nous allons seulement nous intéresser à deux d’entre elles :
- Le régime du Micro-BIC :
Ce régime concerne les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxe n’excède pas 72.500 € pour les prestations de services, en vertu de l’article 50-0, 1 du CGI.
Le revenu net catégoriel est calculé de la manière suivante : RNC = CA HT – abattement forfaitaire de 50% du CA pour les prestations de services. Cependant l’abattement ne peut dépasser la somme de 305 euros (plancher).
- Le régime du bénéfice réel normal :
Ce régime concerne les entreprises dont le chiffre d’affaires n’excède pas la somme de 247 000 euros pour les prestations de services. Le revenu net catégoriel est calculé de la manière suivante : RNC = recettes acquises – dépenses dégagées.
Les recettes : les produits d’exploitations (services fournis), produits financiers (revenus mobilier), ainsi que les produits exceptionnels (subvention), produits accessoires.
Les charges déductibles (article 39, 1-1° du CGI) : les frais généraux (d’achat, d’entretien, de réparation, impôt et taxe, intérêts d’emprunt), les amortissements, les provisions.
Les avantages fiscaux
L’intérêt d’exercer une activité de location de locaux équipés est de bénéficier du régime du bénéfice réel normal de la catégorie des BIC. Contrairement à la catégorie du revenu foncier, les charges déductibles ne sont pas strictement encadrées. Ainsi, les propriétaires de ces locaux peuvent notamment réduire de leur bénéfice des annuités constantes en matière d’amortissement.
De plus, en matière de prélèvements sociaux, les revenus entrant dans la catégorie des BIC sont assujettis à la CSG au taux de 9.2% en vertu de l’article L.136-8 I 1° du Code de la sécurité sociale ainsi qu’à la CRDS au taux de 0.5%. La CSG est cependant déductible à hauteur de 6.8% sur le fondement de l’article 154 quinquies, I du CGI. Alors que les revenus fonciers, qui sont assimilés à des revenus du patrimoine, sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cette activité de location de locaux équipés est assujettie à la TVA en vertu des articles 256, 256 A du CGI.
Enfin, en cas de revente du bien immeuble donné en location équipée, la plus-value dégagée lors de la vente relèvera du régime des plus-values professionnelles (article 150 U-I du CGI). Il convient de préciser que les plus-values provenant de la cession d’éléments de l’actif immobilisé sont soumises à des régimes distincts suivant qu’elles sont réalisées à court ou à long terme (article 39 duodecies 1° du CGI) :
Le régime des plus-values à court terme est applicable :
- Aux plus-values provenant de la cession d’éléments acquis depuis moins de 2 ans. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles.
- Aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’éléments détenus depuis 2 ans au moins, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt. Le cas échéant, ces plus-values sont majorées du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles.
La plus-value nette à court terme fera partie des résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun (article 39 quaterdecies du CGI).
Le régime des plus-values à long terme est applicable aux plus-values autres que celles définies ci-dessus.
Les plus-values à long terme sont imposées après application d’un abattement égal à 10% par année de détention au-delà de la cinquième (article 151 septies B du CGI). Dès lors, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans sont totalement exonérées.
Enfin, la plus-value nette à long terme sera taxée à un taux réduit fixé à 12,8%, majoré des prélèvements sociaux (article 39 quindecies du CGI).
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