L’activité de location para-hôtelière consiste pour un particulier de donner en location meublée un bien immobilier dont il est le propriétaire. Il doit également proposer des offres en sus de l’hébergement d’au moins trois des prestations annexes suivantes : le petit déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture de linge de maison ; la réception de la clientèle (art. 261 D, 4-b du CGI ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n°40, 12-09-2012).

L’assujettissement à la TVA de l’activité para-hôtelière

En vertu de l’article 261 D, 4° du CGI, les particuliers qui fournissent des prestations de services de location para-hôtelière sont imposables à la TVA.

Ils vont, cependant, bénéficier d’une franchise qui va les dispenser du paiement de la TVA, lorsqu’ils n’ont pas réalisé un chiffre d’affaires supérieur à (art. 293 B du CGI) :

• 85 800 € l’année civile précédente ;
• Ou 94 300 € l’année civile précédente, lorsque le chiffre d’affaires de l’avant-dernière année n’a pas excédé la somme de 85 800 €.

Les particuliers ne peuvent, par conséquent, pratiquer de déduction de TVA.

Il est, par ailleurs, possible que les assujettis susceptibles de bénéficier d’une franchise puissent opter pour le paiement de la TVA sur le fondement de l’article 293 F du CGI, et dès lors, effectuer des déductions de TVA qu’ils auraient payées.

D’autre part, lorsqu’un bien destiné à la location est également utilisé à des fins privées, la base d’imposition de la prestation de services à soi-même est calculée en fonction de la durée effective de l’utilisation privée (art. 266, 1-c du CGI). Néanmoins, cette opération ne peut être imposée à la TVA que si deux conditions sont réunies (art. 257, II-2 du CGI) :

• Ces prestations sont faites pour des besoins autres que ceux de l’entreprise ;
• La taxe ayant grevé les biens ou éléments utilisés pour réaliser ces prestations a ouvert droit à une déduction totale ou partielle.

Sur la déduction des amortissements pratiqués

L’activité de location para-hôtelière étant réputée commerciale, elle rentre dans la catégorie des BIC en vertu de l’article 35, I de la CGI, ainsi que de la jurisprudence de la Cour administrative d’appel du 28 juin 2019 (CAA de Nantes 1^ère ch. 28 juin 2019 n°17NT02819). Par conséquent, pour la détermination du bénéfice imposable, il convient de faire la différence entre les produits perçus par le propriétaire (revenus locatifs) et les charges supportées par lui (art. 38 du CGI). Dans cette catégorie de revenu les charges déductibles comprennent également les amortissements effectués, sur le fondement de l’article 39, 1-2° du CGI.

Toutefois, le montant déductible de l’amortissement des biens loués, ou mis à disposition sous toute autre forme, directement ou indirectement, par une personne physique est limité (art. 39 C, II-2 du CGI). Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués. Les dispositions de cet article s’appliquent également aux biens mis par une entreprise à la disposition de l’un de ses dirigeants ou d’un membre de son personnel (art. 32 du CGI). Il devra dans cette hypothèse augmenter le montant du loyer, s’il y a lieu, de la valeur de l’avantage en nature déclarée à l’administration. En revanche, la perte du droit à déduction n’est que provisoire et l’amortissement peut être déduit ultérieurement. 

Sur l’imputation des déficits

Les déficits commerciaux provenant de l’activité de location para-hôtelière ne peuvent être imputables sur le revenu global du foyer que si deux conditions sont réunies, (art. 155, IV du CGI et CAA de Nantes 1^ère ch. 28 juin 2019 n°17NT02819) :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Dans le cas contraire, ces déficits ne seront imputables que sur les revenus provenant de l’activité de location para-hôtelière au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel (art.151 septies, VII et art. 156, I-1° ter du CGI).

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