Les terrains à bâtir sont des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme (art. 257, I-2-1° du CGI).
Il convient toutefois de préciser que seul peut constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne compte pas d’ores et déjà des bâtiments, c’est-à-dire des constructions incorporées au sol (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 n°110).
L’assujettissement de plein droit à la TVA.
Les livraisons de terrain à bâtir, effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises de plein droit à la TVA (art. 256, I et art. 257, I-2-1° du CGI). L’assiette de la TVA est constituée par le prix de vente hors taxe de l’immeuble, augmenté des charges (art. 266, 2-b du CGI).
A contrario, les livraisons de terrains qui ne répondent pas à la définition des terrains à bâtir sont exonérées de plein droit de la TVA (art. 261, 5-1° du CGI). Toutefois, le cédant assujetti à la TVA livrant un tel terrain peut soumettre cette livraison à la taxe sur option (art. 260, 5° bis du CGI).
Les conditions d’application du régime de taxation sur la marge.
La livraison d’un terrain à bâtir est taxable sur la marge si son acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA (art. 268 du CGI).
À cet égard, l’administration a précisé que n’ont pas ouvert droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 30 s.) :
– l’acquisition réalisée auprès de personnes non assujetties ;
– l’acquisition réalisée auprès de personnes assujetties qui n’ont pas agi en tant que telles ;
– l’acquisition réalisée auprès de personnes assujetties lorsque la livraison du terrain était exonérée (terrain non à bâtir) et que l’option pour l’assujettissement n’a pas été formulée ;
– l’acquisition réalisée sans que le montant de la taxe déductible n’ait été mentionné dans l’acte ni dans tout autre document valant facture.
Dès lors, le régime de taxation sur la marge sera applicable à des opérations de livraison de terrain à bâtir dont l’acquisition n’a pas été soumise à la TVA, soit au motif que cette acquisition ne relève pas du champ d’application de celle-ci, soit au motif que, tout en relevant de son champ d’application, elle s’en trouve exonérée.
Cependant, cette possibilité a été écartée par un arrêt de la CJUE. En effet, il exclut du champ d’application dudit régime les opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.
Ainsi, le régime de taxation sur la marge n’est applicable aux livraisons de terrains à bâtir (CJUE 30 septembre 2021) :
- Que lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe,
- Ou que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial.
Le régime de déductibilité chez l’acheteur.
La TVA ayant grevé l’acquisition d’un terrain à bâtir acquis en vue de sa revente (stock immobilier) est immédiatement déductible par l’assujetti (BOI-TVA-IMM-10-30 n°310).
Un particulier (qui ne se comporte pas comme un professionnel de l’immobilier) ne peut pas déduire la TVA ayant grevé l’acquisition de son terrain à bâtir.
