Interdiction de dépasser un loyer plafond
L’encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Il oblige, dès lors, à ne pas dépasser un loyer-plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l’application d’un complément de loyer (Article 140, III-B de la loi ELAN).
Dans certaines communes, des règles encore plus strictes s’appliquent. C’est le cas des villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, et, depuis juin 2021, des villes de Plaine commune (Seine-Saint-Denis).
La Loi ELAN du 23 novembre 2018 avait mis en place à titre expérimental et pour une durée de cinq ans prenant fin le 23 novembre 2023, un nouvel encadrement des loyers d’habitation dans les zones d’urbanisation contenant de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement. Sont visées les locations de logements nus ou meublés relevant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Des décrets du 2 septembre 2021 étendent les territoires sur lesquels le dispositif est applicable. Sont ainsi concernés les territoires des communes de Lyon et de Villeurbanne, de la commune de Montpellier et de la commune de Bordeaux.
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Les sanctions qui garantissent le respect de l’encadrement
L’article 140, III de la loi ELAN (LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018) comporte des sanctions pour assurer le respect de l’encadrement.
Dans l’hypothèse où, le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat une action en diminution de loyer peut être engagée.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué au loyer de base prévu dans le contrat de bail. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas de contestation, c’est le bailleur qui doit supporter la charge de la preuve. Il doit ainsi démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
Cependant, en l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Lorsque le représentant de l’État dans le département constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III de l’article 140 de la loi ELAN, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’Etat dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
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