L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt qui est assis sur les actifs immobiliers détenus par les personnes physique. Il est dû lorsque la valeur du patrimoine net taxable est supérieure au seuil d’imposition fixé à l’article 964 du CGI, soit 1,3 M d’euros.
Lorsqu’un redevable est domicilié fiscalement en France, il sera assujetti à l’IFI sur l’ensemble de ses biens et droits immobilier situés en France et à l’étranger (art. 4 B du CGI). Il le sera également sur les parts ou actions qu’il détient dans une société, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers (détenus directement ou indirectement par la société) (art. 965 du CGI).
Dans le cas où, le redevable est domicilié hors de France, il ne sera assujetti à l’IFI que sur l’ensemble des biens et droits immobiliers situés en France. Toutefois, pour les parts ou actions de société située en France ou à l’étranger, seule la fraction de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers situés en France seront assujettis à l’IFI.
I – Le calcul des actifs logés au sein d’une personne morale
A – L’assujettissement à l’IFI
Les parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers n’intègrent l’assiette de l’IFI que si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les membres de son foyer imposable au moins 10% du capital et des droits de vote de la société en question (art. 965, 2e al 3 du CGI). Néanmoins, ce seuil n’est pas exigé en présence d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilière.
Exemple :
Dans l’exemple ci-dessus :
Les titres de la société X sont dans le champ de l’IFI car la participation du foyer (15%) est supérieure à 10% ;
Les titres de la société Y sont hors du champ de l’IFI puisque la participation du foyer (9%) est inférieure à 10% (3% + (15% x 40%) = 9 %).
B – La détermination de la fraction imposable des parts ou actions
Les titres de sociétés ne sont imposables qu’à la hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.
Pour déterminer cette fraction imposable, il est appliqué à la valeur nette des parts ou actions un coefficient déterminé de la manière suivante :
Pour déterminer la fraction imposable des parts ou actions, il convient de suivre la méthodologie suivante :
- Évaluer la valeur nette des titres de la société ( 973 du CGI) ;
- Évaluer la valeur brute des biens imposables détenus par la société ;
- Évaluer la valeur brute des autres actifs détenus par la société ;
- Déterminer le coefficient immobilier
- Appliquer le coefficient immobilier à la valeur vénale de la société
Il convient de préciser qu’en présence d’une chaine de participation, le coefficient doit être déterminé à chaque niveau d’interposition en partant du niveau le plus bas.
Exemple de la détermination de la fraction imposable des parts ou actions en présence d’une chaine de participation :
Étape 1 : Déterminer la fraction de valeur des titres Y représentative de biens immobilier :
Le coefficient immobilier de la société Y est de : 1/3
= 300 000 / (300 000 + 600 000)
= 300 000 / 900 000
= 1/3
La valeur vénale de la société Y est de 900 000 €
= 300 000 + 600 000
= 900 000
Appliquer le coefficient immobilier à la valeur vénale de la société Y pour déterminer la fraction des parts représentative de biens ou droits immobiliers au sein de ladite société :
= 1/3 x 900 000
= 300 000
Enfin, il convient de déterminer la fraction de la valeur des parts de la société Y détenues par la société X représentative d’immeubles :
= 300 000 x 50%
= 150 000
Étape 2 : Déterminer la fraction de valeur des titres X représentative de biens immobiliers
Le coefficient immobilier de la société X est de : 0.3235
= (400 000 + 150 000) / (400 000 + 850 000 + 450 000)
= 550 000 / 1 700 000
= 0.3235
La valeur vénale de la société X est de 1 700 000 €
= 400 000 + 850 000 + 450 000
= 1 700 000
Appliquer le coefficient immobilier à la valeur vénale de la société X pour déterminer la fraction des parts représentative de biens ou droits immobiliers au sein de ladite société :
= 0.3235 x 1 700 000
= 549 950
Enfin, il convient de déterminer la fraction de la valeur des parts de la société X représentative d’immeubles à déclarer par le redevable :
= 549 950 x 70%
= 384 965
C – La neutralisation des dettes de la société
Dans certaines situations, les dettes contractées directement ou indirectement par une société ne peuvent être prises en compte pour la valorisation des titres de la société.
- La vente d’un immeuble à soi-même, indépendamment de la qualité du prêteur ( 973, II 1° du CGI) ;
Dans cette situation, la valeur vénale de la société X doit être corrigée par la neutralisation de la dette de financement de la vente à soit même.
Ainsi, la valeur vénale de la société sera de 1 150 000 d’euros (900 000 + 250 000).
- Le prêt à objet immobilier consenti par un membre du foyer IFI (l’avance en compte courant d’associé) ( 973, II, 2° du CGI) ;
Dans cette situation, la valeur vénale de la société X sera de :
= 900 000 + (250 000 x 70%)
= 1 075 000
Contrairement à la situation ci-dessus, la neutralisation de la dette de financement de la vente à soi-même ne sera obligatoire qu’à hauteur de la participation du foyer IFI (70%).
- Le prêt à objet immobilier consenti par une société contrôlée par les membres du foyer IFI et leur groupe familial proche (art. 973, II, 4° du CGI).
Dans cette situation, la dette n’est neutralisée qu’à hauteur de la participation directe et indirecte des membres du foyer IFI dans la société X (70%), sauf preuve de l’absence de but principalement fiscal du prêt.
- Le prêt à objet immobilier consenti par un membre du groupe familial proche des membres du foyer IFI ( 973, II, 3° du CGI).
La dette n’est neutralisée qu’à hauteur de la participation directe et indirecte des membres du foyer IFI dans la société X (70%), sauf preuve de l’absence de but principalement fiscal du prêt.
II – Les mécanismes d’abattement ou d’exonération
- Régime de faveur applicable à l’occasion d’une installation en France ( 964, 1°, al. 2 et 3 du CGI)
La seule condition qui est exigée pour bénéficier de ce régime c’est de ne pas avoir été résident fiscal français les 5 années civiles précédentes.
Ainsi, le redevable ne sera imposable à l’IFI que sur les biens immobiliers, droits immobiliers, parts ou actions de société à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers situés en France. Cet avantage est applicable jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle de l’installation en France.
- Parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers demeurent hors du champ de l’IFI lorsque le redevable détient directement ou indirectement, seule ou conjointement avec les membres de son foyer imposable, une participation de moins de 10% dans une société opérationnelle ( 965, 2° al. 3 du CGI)
- L’affectation de l’immeuble à l’activité opérationnelle de la société qui le détient bénéficie d’une exonération d’IFI.
Lorsqu’un redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d’une société opérationnelle, ne seront pas pris en compte pour la détermination de la fraction imposable, les biens ou droits immobilier détenus directement ou indirectement par cette société affectée :
-
- Soit à son activité opérationnelle ;
- Soit par l’une des filiales à l’activité économique de la mère ;
- Soit par l’une des filiales à sa propre activité économique ;
- Soit par l’une des filiales à l’activité économique d’une autre filiale dont la société mère détient la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.
- Application de l’abattement pour les immeubles qui font l’objet de résidence principale
Un abattement de 30% s’applique sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire (art. 973, I, al.2 du CGI). Cependant, il ne s’applique pas aux titres de sociétés, alors même que l’immeuble représenté par les titres détenus par le redevable constituerait sa résidence principale.
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