Le démembrement de propriété

28/02/2022

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RAPPEL DES PRINCIPES

 Caractéristiques

Les droits démembrés sont des droits réels

Possibilité de les céder séparément
Cessible à titre onéreux ou à titre gratuit

Le démembrement peut porter sur un bien ou une universalité

L’usufruit peut être accordé à titre viager ou pour une durée fixe

 Les points d’attention particuliers

Le démembrement sur des biens immobiliers est incompatible avec certains régimes de faveur type « Pinel-Denormandie » (sauf exceptions)

Le démembrement sur des titres de société ne permet pas l’application du régime mère et filiale

OUTIL D’OPTIMISATION PATRIMONIALE

 Permet d’organiser de manière anticipée sa succession vis à vis de ses enfants

Donation avec réserve d’usufruit

Afin d’éviter tout conflit entre les héritiers
Afin d’attribuer préférentiellement certains biens à certains héritiers

Tout en conservant une source de revenu

 Permet au conjoint de conserver un certain niveau de vie en présence d’enfants d’un premier lit

Démembrement de clause bénéficiaire d’assurance-vie

Constitution d’un usufruit successif

Afin d’éviter de laisser le conjoint sans revenu ou sans patrimoine
En permettant aux enfants de récupérer in fine le patrimoine au décès du conjoint

OUTIL D’OPTIMISATION FISCALE

 Réduction du coût d’une transmission du patrimoine

Exemple : Donation avec réserve d’usufruit

Réduction de l’assiette des droits par application du barème de l’article 669 CGI
Possibilité de bénéficier de l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans
Le nu-propriétaire récupère l’usufruit au décès de l’usufruitier sans droits supplémentaires à acquitter
Possibilité de bénéficier d’une réduction de 75 % si conclusion d’un pacte « Dutreil »

 Cas : Mme X, veuve, âgée de 68 ans, souhaite donner à ses deux enfants des biens d’une valeur de 500 000 €, soit 250 000 €

1ère hypothèse – Donation de la pleine propriété

Assiette des droits par enfant : 500 000 / 2 = 250 000
Abattement : 250 000 – 100 000 = 150 000
Droits dus : (150 000 x 0,2) – 1 806 = 28 194
Droits dus pour la donation aux deux enfants 56 388

›Taux effectif : 11,28 %

2nde hypothèse – Donation de la nue-propriété

Assiette des droits par enfant : 500 000 / 2 = 250 000
Valeur de la nue-propriété 250 000 x 60 % = 150 000
Abattement : 150 000 – 100 000 = 50 000
Droits dus : (50 000 x 0,2) – 1 806 = 8 194
Droits dus pour la donation aux deux enfants 16 388

›Taux effectif 3,27 %

›Gain : 40 000 €

 Exemple : apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI suivie
de la donation des parts

Permet de contourner le barème légal de l’art. 669 CGI

Si apport à titre onéreux : possibilité de valoriser l’apport selon la valeur économique de l’usufruit
Si apport à titre gratuit : application du droit fixe

Donation ultérieure de la pleine propriété des titres reçus en échange

Assiette des droits d’enregistrement correspond indirectement à la valeur de la nue-propriété
de l’immeuble

 Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière

Exemple : donation temporaire d’usufruit

Donation à une personne physique d’un usufruit temporaire
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit sans acquitter de droits supplémentaires

-L’usufruitier devient éventuellement imposable à l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété

-Risque d’abus de droit si l’opération n’est pas motivée par des motifs autres que fiscaux

Permet également de réduire l’impôt sur le revenu

L’usufruitier devient seul imposable sur les revenus fonciers

OUTIL D’OPTIMISATION DE LA GESTION DE L’IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE

 Cession par la SCI de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation

Avantage

Remontée de trésorerie immédiate dans la SCI
SCI ne déclare plus de revenus fonciers
Société d’exploitation dispose d’un usufruit temporaire qu’elle inscrit à l’actif et amorti sur
la durée de l’usufruit

Variante : cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI à la société d’exploitation

 Un outil d’optimisation de la gestion de l’immobilier d’entreprise

Cession par la SCI de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation

Difficultés d’application

-Risque d’abus de droit

-Coût fiscal alourdi du fait du nouveau régime des cessions temporaires d’usufruit

ACTUALITÉ ET INTERROGATIONS

 Cession d’usufruit temporaire

Nouveau régime de la cession d’usufruit temporaire

Instauré par la 3e loi de finances pour 2012 pour les cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012
Champ d’application

-Mutations à titre onéreux : cession, apport en société…

-Usufruit à durée fixe (≠ usufruit viager)

-Cédant relevant de l’IR (personne physique ou société de personnes)

-Uniquement première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un même bien

-Même en cas de cession de démembrement « ab initio » (RM Lambert du 2 juillet 2013 n°15540)

Modalités d’imposition

-Produit de cession imposé comme un revenu dans la catégorie à laquelle les revenus procurés par le bien démembré se rattachent

-Assiette constituée par le produit de cession et non la plus-value

 Cession d’usufruit temporaire

Solutions possibles

Conséquences pratiques du nouveau dispositif

-Renchérissement du coût de mise en place de nouveaux montages

-Pas d’influence sur les montages en cours

Solutions envisageables

-Exemple : usufruit temporaire d’immeuble accordé par une SCI à une société d’exploitation

›Acquisition par démembrement ab initio de l’immeuble auprès de sociétés à l’IS

›Acquisition de la PP par la société d’exploitation suivi de la rétrocession de la NP sous réserve d’usufruit temporaire à la SCI

-Exemple : usufruit temporaire de parts de SCI accordé à une société d’exploitation

›Réduction de la valeur de la SCI par recours à un financement par emprunt

CONCLUSION