L’OBO, pour « Owners Buy Out », est une technique de « vente à soi-même » par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier vend ce dernier à une SCI dans laquelle il a la qualité d’associé, et dont l’achat, par cette dernière, est financé au moyen d’un prêt bancaire.
I – La validité de l’opération au regard de l’article L 64 A du LFP
La validité de l’OBO est conditionnée à la prépondérance d’objectifs autres que fiscaux. Par conséquent, pour que l’opération de la « vente à soi-même » ne soit pas constitutive d’un abus de droit selon l’article L 64 A du LPF, le propriétaire du bien immobilier ne doit pas poursuivre un but principalement fiscal.
C’est ainsi que, l’opération par laquelle un propriétaire envisage de vendre un bien immobilier dont il est propriétaire, à une société civile immobilière familiale, dans laquelle il a la qualité d’associé avec ses enfants, et que l’achat de ce bien est financé au moyen d’un prêt immobilier contracté auprès d’un établissement bancaire, n’est pas constitutive d’un abus de droit parce qu’elle ne poursuit pas un but principalement fiscal.
En effet, le but de cette opération est économique, organisationnel et patrimonial :
– Dégager des liquidités pour les investir dans d’autres placements financiers ;
– Éviter la précarité du régime de l’indivision ;
– Conserver le bien immobilier dans son patrimoine (indirectement) afin de le transmettre à ses héritiers par la donation des titres de société détenus au sein de la SCI.
Exemple :
Une SCI familiale a été constituée par un père et ses deux enfants :
– Le père a apporté un immeuble locatif d’une valeur de 300 000 € ;
– Les enfants ont apporté chacun du numéraire pour 50 000 € ;
Le capital de la société s’élève à 400 000 €, divisé en 400 parts de 1 000 € chacune.
Le père décide de vendre le bien immobilier dont il a la propriété, à la SCI au prix de 350 000 €. L’achat va être financé au moyen d’un prêt bancaire.
Cette opération va permettre, d’une part, de dégager des liquidités pour les investir dans d’autres placements financiers et pour réaliser d’éventuelles donations partielles à ses deux enfants.
L’intérêt de la vente suivie d’une donation de 100 000 € à chacun de ses enfants va notamment permettre d’écarter les conséquences du régime de l’indivision et avoir des liquidités.
D’autre part, le bien immobilier est, indirectement, conservé dans le patrimoine familial.
Ainsi, lors de la transmission à titre gratuit des parts sociales de la SCI, ledit bien immobilier sera également transmis aux héritiers par cette seule opération.
Ainsi, la donation est facilitée par la centralisation des opérations de transmission à titre gratuit.
En effet, au lieu de réaliser une donation d’un bien immobilier à ses deux enfants, suivie des conséquences engendrées par cette dernière (régime de l’indivision), la transmission par la donation de titre de société va permettre de contourner à cette difficulté.
II – Les conséquences fiscales de l’opération
A. L’exonération des plus-values réalisées lors de la vente du bien immobilier
Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.
B. Déduction des intérêts du prêt
Il convient de rappeler que le résultat de la société civile immobilière est déterminé et calculé au niveau de la société selon les règles des revenus fonciers, mais il est imposable entre les mains de leurs associés, chacun pour la part lui revenant (CGI, art. 8).
De plus, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des recettes perçues par la société à raison de ses immeubles et le total des frais et charges acquittés par elle (CGI art. 28). Cette liste de frais et charges comprend notamment les intérêts des dettes (CGI art. 29 et 31).
Donc, l’opération de « vente à soi-même » va donner lieu à des intérêts d’emprunt, qui eux, sont déductibles du revenu foncier. Cette opération va permettre d’avoir une base imposable moins importante et va également permettre à la société de rembourser les mensualités du prêt contracté par les revenus de location perçue par elle.
C. L’option pour l’IS : imposition à un taux plus intéressant
L’opération de « la vente à soi-même » permet aux associés de détenir le bien immobilier par l’interposition d’une SCI. Cela constitue un avantage pour les associés relevant des tranches de l’impôt sur le revenu dont le taux est supérieur à celui de l’imposition à l’IS, si la SCI opte à l’IS.
Exemple :
Dans l’hypothèse où les associés de la SCI relèvent de la tranche à 41%, les revenus perçus de la location vont être imposés aux taux de 41%, si la SCI relève du régime des sociétés de personnes.
Tandis que, si la SCI a opté pour son assujettissement à l’IS et en l’absence de mise en distribution des bénéfices par la société, les revenus de location ne seront imposés qu’aux taux de 25%.
Il convient de préciser qu’il est possible de renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.
En l’absence de renonciation dans le délai prévu, l’option à l’impôt sur les sociétés devient définitive et irrévocable.
D. L’imposition à l’IFI
L’IFI concerne les actifs immobiliers détenus par les personnes physiques au 1er janvier de chaque année lorsque leur valeur nette excède 1 300 000 €.
Il concerne également les titres de sociétés pour la fraction de leur valeur correspondant aux immeubles imposables.
Au titre de l’imposition à l’IFI, l’opération de « vente à soi-même » emporte des conséquences avantageuses.
Il faut savoir que, lorsqu’un bien immobilier est détenu via une SCI, chacun des associés est propriétaire du bien immobilier à hauteur de leur participation dans la SCI.
De plus, les titres de la société ne sont imposables qu’à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.
Enfin, l’endettement de la société peut permettre de diminuer la valeur représentative du bien immobilier détenu directement par elle, en l’absence de la réunion des deux conditions suivantes :
-Le prêt a pour objet l’acquisition d’un actif imposable appartenant à un ou plusieurs membres du foyer IFI ;
-La société est contrôlée par les membres du foyer IFI.
Par ailleurs, même si ces deux conditions sont réunies, il est toujours possible de déduire la dette immobilière de l’actif de la SCI, lorsque les associés parviennent à justifier que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
