L’intention spéculative et la qualification du marchand de biens

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Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers et son activité ?

L’activité de marchand de biens consiste à acheter, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de
commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. Cette dernière est réalisée de façon habituelle
dans le but d’en tirer un bénéfice.
De ce fait, les profits des marchands de biens relèvent du régime des bénéfices industriels et
commerciaux (article 35, I-1 du CGI). Les sociétés civiles, sont passibles de l’impôt sur les sociétés, « si
elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 » (article 206 2. du
CGI).
Conformément à la règle générale posée au 1° du I de l’article 35, I-1 du CGI précité, les opérations
sont subordonnées à une double condition (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 04/01/2017 §20).
• Présenter un caractère habituel ;
• Procéder d’une intention spéculative.

L’importance de la preuve de l’intention spéculative

Depuis l’arrêt Beuvelet (CE, 2 juin 2006, n° 266507), l’intention spéculative s’apprécie à la date de
l’acquisition et non lors de la revente. À titre d’exemple, elle a été caractérisée pour une revente de
terrains intervenue trente ans après leur acquisition (CAA Marseille, 1er juillet 2021, n° 20MA 00416).
Dans ce contexte de requalification d’une opération en marchand de biens, la juridiction administrative
vient de rendre une nouvelle décision (CAA Douai 3 mars 2022 n°20DA00265). Elle affirme que
l’acquisition d’un seul bien immobilier peut être réalisée par une SCI avec une intention spéculative lui
conférant ainsi la qualité de marchand de biens immobiliers.
En l’espèce, une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, ayant pour objet social une activité d’achat,
de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers, a acquis en novembre 2002 un ensemble
immobilier composé de sept parcelles. La société civile immobilière a procédé entre 2006 et 2017 à sa
revente en 17 lots.
À la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a estimé que cette opération traduisait l’exercice par
la société d’une activité de marchand de biens et l’a assujettie, en conséquence, aux impôts
commerciaux.
Pour la Cour administrative d’appel, la circonstance que la SCI n’a procédé à l’acquisition que d’un seul
bien immobilier n’est pas de nature à lui ôter la qualification de marchand de biens dès lors qu’une
unique acquisition peut être réalisée avec une intention spéculative, résultant notamment :
• Des statuts de la société faisant état d’une activité commerciale d’achat, de gestion,
de rénovation et de vente de biens immobiliers ;
• Du bref délai entre l’acquisition de la parcelle en novembre 2002 et les démarches
accomplies dès le mois de décembre 2003 afin d’obtenir un certificat d’urbanisme puis une
autorisation de lotir ;
• De la réalisation d’une trentaine de terrains à bâtir, la réalisation de deux ventes
d’immeubles en 2010 et 2014 et la réalisation de deux ventes de maisons en 2006 et 2007,
permettant de réaliser un profit pour la société d’un montant total de 1 239 000 euros.
De plus, elle considère que la circonstance qu’il se soit écoulé un délai de quatre ans entre l’acquisition
du bien et la première revente n’est pas davantage de nature à retirer son caractère spéculatif à
l’opération immobilière réalisée par la SCI. La qualité du marchand de biens est acquise dès lors que
l’intention spéculative au jour de l’acquisition est établie. L’administration fiscale doit être regardée
comme apportant la preuve de l’intention spéculative de la SCI dès l’acquisition du bien immobilier en
2002.

Pour conclure…

Il en résulte qu’une analyse de l’ensemble des circonstances de fait doit être effectuée pour savoir si
les opérations réalisées sont susceptibles d’emporter cette qualification de marchand de biens.
Rappelons que jusqu’en 2017, deux présomptions d’intention spéculative étaient posées par la
doctrine administrative fiscale. L’une était liée au caractère habituel des opérations et l’autre liée à la
réalisation des opérations moins de 15 ans après leur construction. Par conséquent, il revenait au
vendeur d’apporter la preuve du caractère non spéculatif de l’opération. Depuis 2017, ces
présomptions sont supprimées et la doctrine administrative s’est alignée à la jurisprudence du Conseil
d’État, se traduisant par une mise à jour du BOFIP

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