Les différentes classes et la nature des travaux
Afin de déterminer leur caractère déductible des revenus fonciers, l’administration fiscale distingue plusieurs catégories de travaux, à savoir :
• Les travaux de réparation et d’entretien ;
• Les travaux d’amélioration ;
• Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement.
Cette distinction est particulièrement importante puisque certains travaux sont déductibles des revenus fonciers, tandis que d’autres ne le sont pas.
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants. Ce sont des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants
(BOI-RFPI-BASE-20-30-10, 03/02/2014, §10).
Les dépenses d’amélioration, quant à elles, désignent de manière générale les dépenses qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Cependant, ces dépenses ne doivent pas modifier la structure de cet immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, 03/02/2014, §70).
Pour ce qui est des dépenses de réparation et d’entretien, elles sont définies comme celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état.
L’objectif : permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, 03/02/2014, §110).
La doctrine administrative fiscale a publié au BOFIP une liste d’exemples de dépenses non exhaustive :
| Exemples de dépenses d’entretien et de réparation | Exemples de dépense d’amélioration | Exemples de dépenses de construction, reconstruction et agrandissement |
| Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante (RM Briand n°8 JO AN du 26 août 2022, P.2932) | Reprise des fondations de l’immeuble (CE, arrêt du juillet 1969, n° s 0852 et 73690) | Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez-de-chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés (CE, arrêt du 27 octobre 1971, n°80173) |
| Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades, etc.), des canalisations ou de l’installation électrique (CE, arrêt du 8 juillet 1992, n°93366) | Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb (RM Depierre n°15020, JO AN du 20 octobre 2003 p.8011) | Travaux effectués dans une maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures (CE, arrêt du 7 juin 1978, n°05822) |
Source : BOI-RFPI-BASE-20-30-10 publié le 3 février 2014
La dissociation des travaux par étage
Quels travaux sont-ils déductibles des revenus fonciers ? Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, payés au cours de l’année d’imposition, sont des charges déductibles.
Sauf à bénéficier d’un dispositif d’amortissement type Pinel, Denormandie … les dépenses de construction et d’agrandissement sont, par principe, non déductibles des revenus fonciers.
Dans une décision récente (CE, 9ème ch., 3 mars 2022, n° 447962), le Conseil d’état a affirmé que les travaux d’amélioration réalisés au rez-de-chaussée d’un immeuble peuvent être dissociés des travaux d’agrandissement réalisés à l’étage, même s’ils aboutissent à l’agrandissement de la surface habitable totale du bâtiment.
En l’espèce, un bâtiment comprenant quatre pièces en rez-de-chaussée et un grenier à l’étage, a fait l’objet de travaux de rénovation en 2012 et 2014. Au rez-de-chaussée, ils consistaient en des travaux de ravalement de la façade, de remplacement des huisseries extérieures, de modification partielle de la toiture, d’isolation des cloisons existantes, et des travaux d’installation électrique, d’alimentation en eau et de plomberie. Tandis qu’à l’étage, les travaux ont eu pour effet d’accroître la surface habitable des locaux existants par la pose d’un escalier, d’une chape, d’un parquet et d’un plafond. Mais également, la création de deux fenêtres de toit et d’un puits de lumière ainsi que des cloisons en vue de la création de deux chambres, un WC, une salle d’eau et un dégagement.
Dans le cadre d’un contrôle de la situation fiscale personnelle des propriétaires, l’administration fiscale a remis en cause la déductibilité des dépenses de travaux, considérés par les propriétaires, comme des travaux d’entretien et d’amélioration de locaux existants.
Les juges du fond confirment la qualification de travaux de reconstruction et d’agrandissement pour la totalité des travaux et refusent leur déduction, même partielle, de sorte que les propriétaires se sont pourvus en cassation.
Le Conseil d’état se prononçant aux termes de l’article 31 du Code général des impôts, a jugé que des travaux ayant pour effet d’augmenter la surface totale habitable de locaux loués sont déductibles des revenus fonciers pour leur fraction ne correspondant pas au gros œuvre. Il convient en effet de déterminer si les travaux réalisés au rez-de-chaussée, qui n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, sont dissociables de ceux entrepris pour la transformation du grenier en surface habitable. La cour d’appel a dénaturé les faits estimant que l’ensemble des travaux présentait le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement.
