La société civile immobilière (SCI) familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cependant, en votre qualité d’associé de la SCI, si vous souhaitez sortir de la société, il est nécessaire de procéder à une cession de parts sociales.
A. Etapes d’une cession de parts sociales
Qu’il s’agisse de vente, de donation ou de succession, de cessions de parts à titre gratuit ou non, ou qu’il s’agisse de parts de SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, un certain nombre d’étapes doivent être respectées, à savoir :
Afin de réaliser une cession de parts sociales (étape n°4), il faut nécessairement procéder à un écrit, signé par les parties. C’est l’article 1865 du Code civil qui le prévoit. Dans le cas contraire, elle n’est pas opposable aux tiers. Cet écrit peut prendre 2 formes :
- Sous-seing privé : l’acte rédigé est rédigé par les parties à la cession ou par un tiers, sans que ce dernier n’ait la qualité d’officier public ;
- Sous forme d’acte authentique : l’associé vendeur doit alors faire appel à un notaire afin de rédiger l’acte qui lui confèrera une forte valeur légale et offrira d’importantes garanties.
Rappelons que la cession de parts sociales constituant un contrat, elle doit donc en revêtir les conditions générales. Conformément au droit commun des contrats, chaque partie doit avoir valablement donné son consentement à la cession.
B. Absence de consentement et nullité de la cession
Dans une récente affaire, la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 25 mai 2022, n° 21-12.238) a jugé que l’absence de consentement du cédant, à une cession de parts d’une SCI, constitue une cause de nullité relative du contrat se prescrivant par cinq ans à compter de sa découverte.
En l’espèce, il s’agit d’une SCI constituée de trois frères associés. Par acte sous seing privé du 14 novembre 2005, enregistré au Registre du commerce et des sociétés, l’un des associés a cédé sa part sociale à l’épouse de son frère.
Toutefois, soutenant que sa signature avait été falsifiée, le cédant a assigné le 21 décembre 2016, l’épouse de son frère associé et la SCI, pour faire constater l’existence d’un faux et obtenir l’annulation de la cession. La Cour d’appel de Montpellier ayant fait droit à sa demande, les défendeurs forment un pourvoi en cassation. Ces derniers ont invoqué la prescription de la demande en nullité.
Selon la Cour de cassation, l’action en nullité engagée par le cédant en invoquant la falsification de sa signature s’analyse en une action fondée sur une absence de consentement.
Ne tendant qu’à la protection des intérêts privés de celle-ci, l’action engagée relève du régime des nullités relatives prévues par l’article 1304 du Code civil (3e Civ., 3 décembre 2015, pourvoi n° 14-12.998, Bull. 2015, III, n° 129), dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016
Par conséquent, l’action en nullité est soumise au délai de prescription quinquennale prévu par l’article précité, courant à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de l’acte comportant sa signature falsifiée.
La présomption de connaissance de l’acte de cession de parts sociales résultant de sa publication au Registre du commerce et des sociétés, destinée à assurer son opposabilité aux tiers, ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte.
Cette solution rappelle que la prescription quinquennale d’un vice du consentement (l’erreur, le dol et la violence) court à compter de sa découverte.
