En raison de la nature du bien cédé, du montant de la cession, de la durée de détention etc., certaines plus-values immobilières sont exonérées d’impôt.
A ce titre, la première cession d’un logement autre que la résidence principale permet au cédant de bénéficier d’une exonération créée par l’article 5 de la loi n°2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.
I. Plus-value exonérée sous conditions
Aux termes de l’article 150 U II. 1° bis du Code général des impôts (CGI), l’exonération susvisée s’applique sous réserve du respect des conditions suivantes :
- Le cédant remploie tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale ;
- Le cédant ne doit pas avoir été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
Toutes les personnes domiciliées fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI au jour de la cession du logement, peuvent jouir de cette exonération. En sont donc exclus les non-résidents ; une exonération spécifique leur est octroyée pour la première cession en France (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, 07/07/2021, §20).
La cession ne peut porter que sur un logement autre que la résidence principale du cédant. Dès lors la détention directe ou indirecte de la résidence principale est de nature à exclure la cession du bénéfice de l’exonération (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, 07/07/2021, §110).
Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012. Par conséquent, les ventes réalisées après le 1er février 2012 qui remplissent les conditions d’exonération ne pourront plus en bénéficier si elle a été appliquée pour une précédente cession. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, 07/07/2021, §140).
L’exonération a un caractère facultatif. En effet, elle s’applique à la cession du choix du cédant sur sa demande par une mention portée dans l’acte de cession, conformément au III de l’article 150 VG du CGI (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, 07/07/2021, §160).
Le Tribunal administratif a rendu un jugement en la matière, faisant application des dispositions de l’article 150 U II. 1° bis du CGI.
II. Importance de la nature du bien cédé
Dans le cadre d’une récente affaire, le Tribunal administratif (TA Montpellier, 4 juillet 2022, n°2100508) a jugé que l’exonération ne s’applique pas à une résidence secondaire, si ce bien a constitué la résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
En l’espèce, le requérant a réalisé une plus-value à la suite d’une cession immobilière à titre onéreux, intervenue le 6 mars 2020. Le bien en question a constitué sa résidence principale au cours de l’année 2017. Par réclamation, il demande à l’administration fiscale d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value, qui ne fait pas droit à sa demande, au motif que :
- à défaut d’avoir fait porter dans l’acte de vente les mentions prévues au I de l’article 41 duovicies-OH de l’annexe III au Code général des impôts, cette exonération ne peut être accordée au requérant sur la base d’une demande présentée dans le délai de réclamation ;
- le bénéfice de l’exonération est subordonné à la condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ; en l’espèce, la vente a eu lieu le 6 mars 2020, or au cours de l’année 2017, le requérant a occupé à titre de résidence principale, un bien dont il était propriétaire.
En raison du non-respect des conditions d’application de l’exonération, la juridiction administrative rejette la demande du requérant. Il n’était pas fondé à demander la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2020.
Il en ressort que la condition que le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente est d’application stricte.
