La cession d’un immeuble et la majoration de son prix d’acquisition

Barre

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Une société civile immobilière (SCI) a acquis en 2014, un ensemble immobilier
composé d’un appartement et deux places de stationnement. Ladite société est
détenue majoritairement par un associé personne physique à hauteur de 65% du
capital.

La même année elle revend le bien immobilier en question et l’associé majoritaire se
prévaut de l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale en
vertu de l’article 150 U du Code général des impôts. Après la remise en cause de cette
exonération, l’associé invoque une plus-value nulle après majoration du prix
d’acquisition du coût des travaux réalisés, sur le fondement de l’article de 150 VB du
même code.

L’administration fiscale ayant rejeté sa réclamation, l’associé a porté l’affaire devant
la juridiction administrative de Rennes qui l’a débouté de sa demande.

En application des dispositions de l’article 150 VB du CGI, le cédant d’un immeuble
peut, pour la détermination du montant de la plus-value immobilière réalisée, en
majorer le prix d’acquisition. A ce titre, le prix est majoré du montant des dépenses
exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations
de travaux qu’elles mentionnent. Il s’agit « des dépenses de construction, de
reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et
réalisées par une entreprise […] » (II. 4° de l’article 150 VB CGI°).

Afin de justifier la majoration du prix d’acquisition, l’associé majoritaire demande la
prise en compte de quatre factures de travaux. Cependant il résulte de l’instruction :

– Que trois de ces quatre factures, ont été établies au nom du requérant, et non
de la SCI propriétaire du bien concerné, et acquittées par lui ;

– Aucune des factures n’indique le lieu du chantier, et le décompte précis des
prestations réalisées tout comme des marchandises fournies est absent ;

– Aucun état descriptif du logement avant et après travaux n’est produit
permettant d’apprécier la nature et l’importance des travaux.

L’argument de l’associé selon lequel il a réglé les factures pour le compte de la société
est écarté au motif qu’il n’établit pas l’existence de virements bancaires entre la SCI
et lui correspondant au montant des factures payées.

Dans ces conditions, pour la Cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes, 3
juin 2022, n° 20NT01369) c’est à bon droit que l’administration fiscale n’a pas admis
la déduction des dépenses d’amélioration invoquées par l’associé.

Il en ressort que seules les dépenses effectivement supportées et justifiées par le
cédant peuvent être retenues en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.

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