Lorsqu’ un logement est vacant, les charges foncières sont déductibles des revenus fonciers à condition que le propriétaire apporte la preuve qu’il a l’intention réelle de louer le bien.
A ce titre, il devra prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires. En pratique, il conviendra de conserver tout document permettant d’établir les démarches accomplies. Cela évitera une remise en cause de la déduction des charges.
I. Démonstration de l’intention de louer
Dans ce contexte, la charge de la preuve incombe au contribuable. Il appartiendra au juge d’apprécier que le contribuable a effectué ces diligences.
A titre d’exemples, le propriétaire pourra démontrer la volonté d’une mise en location en présence de ces éléments :
- Des publications d’offre de location sur des sites internet (exemples : leboncoin, explorimmo, bien ici …) ;
- Un mandat de location signé avec une agence immobilière,
- Des échanges de mails, de courriers, entre le propriétaire et les potentiels locataires,
- Des dossiers de logements des potentiels locataires,
- Des attestations de visites corroborées,
- Des témoignages,
- ….
Notons que le simple fait de prendre des renseignements auprès d’une étude notariale, d’une agence immobilière ou d’un huissier gestionnaire de bien, ne peut permettre de prouver une quelconque intention. En effet, il s’agit ici d’une démarche prospective.
On pourrait également s’interroger sur l’intérêt de tenir un registre des visites effectuées par d’éventuels preneurs.
II. Charges non déductibles des revenus fonciers
A défaut d’une telle démonstration, le contribuable sera considéré comme s’étant réservé la jouissance du logement, entraînant des conséquences fiscales. Aucune déduction des revenus fonciers ne pourra alors être pratiquée (CAA Marseille, 7 novembre 2018, n°17MA03659). En effet, le contribuable n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu et ne peut donc déduire aucune charge afférente au logement.
Un contribuable est considéré comme se réservant la jouissance d’un bien dans plusieurs situations :
- Lui ou un membre de son foyer fiscal occupe le logement (résidence principale ou secondaire) ;
- Il met gratuitement le bien à disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ;
- Il laisse le logement vacant.
(BOI-RFPI-CHAMP-20-20 25/02/2013, § 50)
Dans ces situations, la possibilité de déduire les travaux d’entretien ou de réparation est en principe exclue.
Il convient de ne pas perdre de vue que l’intention de louer doit être démontrée au cours des années en litige, c’est à dire lors de la réalisation des travaux. Le fait que le bien soit donné en location postérieurement aux périodes en litiges ne permet pas à lui seul de justifier de cette intention.
