Le démembrement des parts sociales de la société civile immobilière (SCI) consiste à diviser en deux les droits de la pleine propriété :
- D’une part, l’usufruit représente le droit de jouissance des parts et de profiter des fruits qui en résultent (exemple : percevoir les loyers) ;
- D’autre part, la nue-propriété représente le droit de disposer du bien (exemples : décider la revente, la conservation, la mise en location).
Dans ce contexte, le démembrement ne porte pas directement sur le bien immobilier, mais sur les parts sociales de la SCI, permettant de mettre en place un schéma hybride sur le plan fiscal.
A. Conditions du démembrement
Pour être valablement réalisé, le démembrement des parts sociales d’une SCI doit respecter certaines conditions :
- Concernant la durée : la cession des droits d’usufruit doit être inférieure ou égale à 30 ans (article 619 du Code civil) ;
- Concernant le droit de vote : les décisions concernant l’affectation des bénéfices doit être attribué à l’usufruitier dans les statuts de la société (article 1844 alinéa 3 du Code civil).
Les associés détenant la nue-propriété des parts sociales, la translucidité fiscale est conservée, et l’usufruit est cédé à la société d’exploitation, qui elle, sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
B. Avantages du démembrement
Pendant la phase de remboursement du prêt, l’usufruitier sera assujetti à l’IS, entraînant un résultat fiscal très faible du fait de la déduction fiscale des frais d’acquisition et des amortissements.
En effet, les bénéfices passibles de l’IS sont déterminés, en principe, de la même manière que les bénéfices industriels et commerciaux (article 209 du CGI). Le bénéfice imposable est donc un bénéfice net, égal à la différence entre les produits perçus par l’entreprise et les charges supportées par elle (article 38 du CGI).
Ainsi, toutes les charges engagées dans le cadre de cet investissement sont déductibles, y compris l’amortissement de l’actif immobilier et des frais d’acquisition (article 39, 1-1° du CGI).
En cas de cession, la plus-value sera soumise au régime des plus-values des particuliers, et permettra de bénéficier des abattements pour la durée de détention, qui peuvent conduire à une exonération de l’impôt sur le revenu des plus-values réalisées au-delà d’un délai de détention de 22 ans, et des prélèvements sociaux, au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu l’abattement est de : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ; et de 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Cependant, pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ; de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; et de 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième (art. 150 VC du CGI).
3. Cas pratique
Prenons l’exemple ici de l’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise pour un coût global de 1 180 k€ avec un taux d’indexation annuel de 3%.
Cet actif a été financé par un emprunt de 880 K€ sur 15 ans au taux d’intérêt de 1,80%.
La SCI facture à la société d’exploitation un loyer annuel de 68 k€ HT avec un taux d’évolution de 1% par an.
La projection est faite sur une période de 20 ans de détention, avec un usufruit temporaire de 17 ans.
Les résultats de la projection sont les suivants :
- Cession d’usufruit temporaire de parts sociales de SCI
Prix de cession net : 2 173 k€
Cash-flow positif pendant la phase de détention de 360 k€
- Société civile immobilière translucide (Revenus fonciers)
Prix de cession net : 1 512 k€
Effort d’épargne pendant la phase de détention : 301 k€
- Sociale civile immobilière assujettie à l’IS
Prix de cession net : 1 382 k€
Cash-flow positif pendant la phase de détention de 360 k€
Il convient ainsi de constater que la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une SCI est très intéressante en matière fiscale lorsque les parts sociales de cette dernière ont fait l’objet d’un démembrement de propriété.
En effet, cette solution permet d’écarter les conséquences fiscales d’une imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, qui a pour inconvénient de ne pas déduire des produits réalisés, les frais d’acquisition et les amortissements. Elle va également permettre de bénéficier des abattements pour la durée de détention.
