En fonction de la nature des immeubles donnés à bail par la Société civile immobilière (SCI), des règles spéciales sont applicables en matière de Taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en vertu de des articles 260 et suivants du CGI.
I. Les locations entrant dans le champ d’application de la TVA
A. Location d’un bien à usage commercial ou professionnel
Le loyer d’un bail commercial ou d’un bail professionnel est susceptible d’être taxé à la TVA. Afin de déterminer dans quelle situation se trouve un local, il convient d’examiner la nature du bien loué :
– La SCI loue un bien nu à usage commercial ou professionnel : elle est exonérée de TVA. Toutefois, elle a la possibilité d’opter pour son assujettissement. Un accord exprès entre le bailleur et le preneur non assujetti à la TVA est nécessaire (article 260 2° b du CGI).
– La SCI loue un bien aménagé à usage commercial ou professionnel : elle est assujettie de plein droit à la TVA. Pour rappel, un local aménagé est muni du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité, avant l’emménagement du preneur. Les
aménagements doivent permettre l’exploitation professionnelle à laquelle les locaux sont destinés. Cependant, la jurisprudence considère que les locaux sont nus si ces derniers sont aménagés d’équipements nécessaires à une activité qui n’est pas celle du preneur.
Ce principe de taxation n’est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base (mécanisme qui permet de dispenser les assujettis normalement redevables de la TVA du paiement de cette taxe).
B. Location de places de stationnement
Les locations de parkings sont imposables de plein droit à la TVA (article 261 D, 2° du CGI). L’imposition est de règle :
– quelle que soit la nature du véhicule pour le stationnement duquel l’emplacement est loué (automobiles, bateaux, avions, caravanes, etc.) ;
– quels que soient les caractéristiques ou le type de l’emplacement loué (garages individuels, boxes, simples emplacements, en sous-sol, en surélévation ou en surface) ;
– que cette location s’accompagne ou non de prestations commerciales annexes telles que le gardiennage et la mise à disposition d’installations permettant l’entretien, la réparation ou le ravitaillement en carburant des véhicules ;
– quels que soient la périodicité de la location ou son mode de rémunération (à l’heure, à la journée ou au mois).
Toutefois une exception s’applique dans le cas où cette location est directement liée à une location exonérée de TVA.
II. Les locations exclues du champ d’application de la TVA
Le principe de taxation à la TVA dans le cadre des locations de locaux aménagés ou de terrains aménagés connaît deux importantes exceptions : les biens meublés à usage d’habitation et les biens agricoles. A ce titre, les travaux et les frais ne peuvent donc pas permettre la récupération de TVA.
A. Location de biens à usage d’habitation
La SCI qui loue des biens à usage d’habitation est exonérée de TVA, que les biens soient nus ou meublés, sous réserve des exceptions ci-après (article 261 D, 4° du CGI). Il s’agit des locaux de locaux d’habitation meublés accompagnés d’au moins trois des quatre prestations accessoires supplémentaires :
– Fourniture d’un petit-déjeuner au locataire ;
– Fourniture d’un service de nettoyage des locaux (attention : le seul nettoyage en fin et en début de séjour ne suffit pas à constituer cette prestation) ;
– Fourniture de linge de maison ;
– Fourniture d’un service de réception, même non personnalisée et/ou électronique.
B. Location de biens ruraux
La SCI qui loue des terres et bâtiments à usage agricole sont par principe exonérées de la TVA (article 261 D, 1° du CGI). Il s’agit essentiellement des baux à ferme qui donnent lieu au versement de « fermages » par le preneur (fermier).
Une option pour la TVA est possible. En effet, les bailleurs des terres et bâtiments d’exploitation à usage agricole peuvent opter si le preneur est lui-même redevable de la TVA (de plein droit ou par option).
