Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il vous appartient de choisir entre la location nue et la location meublée.
La principale différence concerne la fiscalité appliquée.
Pour rappel, la location meublée désigne la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).
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Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il vous appartient de choisir entre la location nue et la location meublée.
La principale différence concerne la fiscalité appliquée.
Pour rappel, la location meublée désigne la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).
I. Déduction des charges engagées dans l’intérêt de la location
Dans le cadre de la location meublée, deux options sont disponibles pour faire baisser la facture fiscale : le régime forfaitaire micro BIC et le régime réel.
Le régime forfaitaire micro BIC s’applique si les recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros.
Il permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les recettes. Par conséquent, le contribuable est imposé sur la moitié des loyers perçus.
Au-delà de 72 600 euros, ou sur demande adressée à l’administration fiscale, vous pouvez bénéficier du régime réel. Cette option se révèlera intéressante dans l’hypothèse où les recettes sont inférieures aux charges engagées. En effet, ce régime permet de déduire les principales charges :
- Les dotations aux amortissements de l’actif immobilier : la perte de la valeur du logement liée à l’usure normal est imputée comme une charge qui vient minorer le résultat imposable ;
- Les frais d’acquisition du bien immobilier : il s’agit des frais de notaire, les commissions d’agence, les frais de dossier bancaire, les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic…) ; – Les honoraires comptables et juridiques.
Plus généralement tous les frais engagés dans l’intérêt social de la location sont déductibles. Vous diminuez vos recettes, donc votre base imposable est réduite.
Ainsi, le résultat fiscal sera proche de zéro, voire déficitaire. Cela se traduit par une quasi absence de frottement fiscal.
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II. Traitement fiscal des déficits
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), les déficits retirés de la location sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
Pour les loueurs professionnels, les déficits retirés de la location sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.
Dans certains cas très optimisés, les recettes locatives peuvent échapper à l’impôt en toute légalité.
III. Exclusion de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière
Les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros doivent s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont concernés : les immeubles bâtis (maisons, appartements ou dépendances) mis en location ou non, les immeubles en cours de construction au 1er janvier, les terrains constructibles ou agricoles, les parts de sociétés immobilières ainsi que les places de parking.
Néanmoins, sous réserve du respect de certaines conditions, l’immeuble affecté à la location meublée professionnelle est exonéré d’IFI du fait du caractère commercial et professionnel de l’activité (article 975 V, 1° du CGI). Par opposition, à la location de locaux nus qui constitue une activité de nature civile et de gestion du patrimoine privé, aucune exonération d’IFI n’est possible.
Pour plus d’articles : Mon Audit Légal
