L’associé d’une société civile en tant que propriétaire de ses parts sociales a la possibilité de conclure de nombreuses opérations juridiques sur celles-ci. Dans la Société civile immobilière (SCI), les parts sociales ont la particularité de pouvoir être
démembrées.
I. Attributs du droit de propriété
En vertu de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
Il en découle de ces dispositions que le droit de propriété confère à son titulaire un spectre de prérogatives des plus larges, regroupées en trois attributs. Parmi ces attributs figurent, l’usus, le fructus et l’abusus.
Dans le cadre d’une SCI particulièrement :
– l’abusus désigne la possibilité de transmettre des parts sociales (donation, cession) ;
– le fructus correspond au droit de percevoir des dividendes ;
– l’usus confère à son titulaire le droit de disposer de la chose.
Plus précisément, l’opération de démembrement consiste à séparer la pleine propriété et diviser ces droits en deux parties qui sont l’usufruit et la nue-propriété :
– L’usufruit régi par les articles 578 et suivants du Code civil, désigne le droit de jouissance du bien ;
– La nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien.
Concernant la durée, le démembrement de propriété peut être à durée fixe, on parle alors d’un démembrement temporaire, ou viager.
L’usufruit temporaire peut être acquis par une personne morale, mais sa durée ne peut dépasser 30 années.
II. Dissociation des droits et pouvoirs des titulaires
Lors de la mise en place de l’usufruit, les rôles et engagements de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont dissociés (droits, pouvoirs, attributs, obligations, etc.).
D’une manière générale, il est considéré que le nu-propriétaire a la qualité d’associé de la SCI et ce principe a été affirmé à plusieurs reprises par la Cour de cassation. En effet, le nu-propriétaire titulaire du droit de disposer du bien, possède le droit de
voter en assemblée générale.
Cependant, dans le cas où la décision à prendre concerne l’affectation des bénéfices, l’usufruitier ayant le droit aux dividendes de la SCI, le droit de vote lui appartient.
Etant précisé que le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de participer aux assemblées générales, quel que soit le titulaire du droit de vote. Ils doivent être convoqués à toutes les assemblées et disposent du même droit d’information.
Autrement dit, ils ont le pouvoir de prendre part aux débats et donner leurs avis. Rappelons que les statuts de la SCI peuvent décider d’une organisation spécifique.
En droit français, il est ainsi possible de conserver la propriété d’un bien (ici les parts sociales), tout en faisant bénéficier à un tiers l’usage de son bien. Ce mécanisme du démembrement est particulièrement intéressant pour optimiser fiscalement sa succession.
Le démembrement de parts sociales est aussi particulièrement intéressant dans le cadre de la détention de l’immobilier d’entreprise. Il permet entre autres de bénéficier des avantages des revenus fonciers et de l’option à l’IS, mais sans leurs inconvénients
respectifs.
Par conséquent, c’est un excellent outil en matière d’ingénierie financière et fiscale.
