L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel calculé sur le patrimoine immobilier des personnes physiques. Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018.
Cet impôt est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié au niveau du foyer fiscal le 1er janvier de l’année d’imposition excède 1,3 million d’euros. Les dispositions des articles 964 à 983 du CGI exposent les règles applicables à l’IFI.
Dans la mesure ou l’IFI se limite au seul patrimoine immobilier, son assiette taxable est inférieure à celle de l’ISF. Toutefois, des moyens permettant de réduire et d’optimiser votre situation fiscale au regard de l’IFI existent.
I. Patrimoine immobilier taxable au regard de l’Impôt sur la fortune immobilière
L’IFI se calcule à partir de votre patrimoine net taxable comprenant la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers de laquelle les dettes déductibles sont soustraites.
A. Biens imposables et biens exonérés de l’IFI
Le patrimoine immobilier s’entend non seulement des biens et droits immobiliers mais également des parts ou actions de sociétés (ou d’organismes) pour leur fraction représentative de tels biens ou droits. A ce titre, les principaux biens et droits
imposables sont les suivants :
– les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons,
appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..) ;
– les bâtiments classés monument historique ;
– les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ;
– les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles …) ;
– les immeubles ou fractions d’immeubles détenus par le biais de titres et de parts de sociétés.
Concernant l’imposition des immeubles bâtis, un abattement de 30% de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale.
Sont totalement exonérés les biens et droits immobiliers professionnels, c’est-à-dire les biens nécessaires à l’exercice de la profession constituant l’activité principale du propriétaire (ou de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, ou ses enfants mineurs sous administration légale). Précisons que la location meublée professionnelle ouvre droit à l’exonération au titre des biens professionnels.
Sont notamment exonérés partiellement : les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%), à l’exclusion des parts de sociétés d’épargne forestière ; les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) …
B. Passif déductible de l’IFI
Il s’agit des dettes immobilières à la charge du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce sont notamment :
– des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû) ;
– des dettes liées au paiement de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
– des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières.
II. Patrimoine immobilier non taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière
Des moyens de défiscalisation permettent de réduire l’assiette des biens taxables au regard de l’IFI.
En effet, dans la mesure ou la nue-propriété ne se déclare pas à l’IFI, l’intérêt d’acquérir en démembrement de propriété présente une fiscalité très avantageuse pour le contribuable. Sauf exception, il revient à l’usufruitier de déclarer la valeur de la pleine propriété du bien dans son patrimoine immobilier. L’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers en nue-propriété permettra ainsi de récupérer la pleine-propriété de ces biens après la durée de l’usufruit. Pendant cette période, le contribuable ne sera pas assujetti à l’IFI.
Dans la même logique, vous avez la possibilité d’opter pour une donation temporaire d’usufruit. Par exemple, vous pouvez donner l’usufruit à votre enfant majeur, ou à un organisme d’utilité publique.
En outre, il est possible de défiscaliser l’IFI grâce à des dons effectués au profit des associations d’utilité publique. Les dons permettent de déduire jusqu’à 75% du montant de l’IFI dû. Toutefois, cette solution permettant d’optimiser sa fiscalité est
plafonnée à 50 000 euros par an par foyer fiscal.
Rappelons que sous réserve du respect de certaines conditions, l’immeuble affecté à la location meublée professionnelle est exonéré d’IFI du fait du caractère commercial et professionnel de l’activité (article 975 V, 1° du CGI).
III. Patrimoine immobilier taxable d’un non résident fiscal français
Pour un résident fiscal français ayant son domicile fiscal en France au sens de l’article 4B du CGI, tous les biens et droit immobiliers lui appartenant entrent dans le champ d’application de l’IFI. Par conséquent, les biens et droits immobiliers qu’ils soient situés en France ou hors de France, doivent être pris en compte au regard de l’assiette de l’IFI. Toutefois, la convention fiscale peut instituer un partage d’imposition entre les États du droit d’imposer.
Sous réserve des conventions internationales visant l’ISF et s’appliquant à l’IFI, un non résident fiscal français est imposable à l’IFI dans l’hypothèse où il détiendrait un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros, situé en France. Dans ce contexte, il est indispensable de se référer à la convention fiscale concernée qui détermine le pays ayant le droit d’imposer.
