La notion de prépondérance immobilière est très présente en droit fiscal français. Il existe plusieurs façons de caractériser cette notion.
La prépondérance immobilière d’une société, une fois caractérisée, entraînera l’application des mesures d’imposition spécifiques notamment en matière de plus-value de cession immobilière et de droits d’enregistrement.
I. Caractérisation de la prépondérance immobilière
La définition de la de notion de prépondérance immobilière diffère selon l’impôt concerné, et le régime fiscal de la personne morale concernée.
En effet, l’article 219 I a) sexies 0 bis du CGI, apporte une définition de la société à prépondérance immobilière, applicable dans le cadre de la mise en œuvre du régime des plus-values de cession de titres de société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les dispositions de l’article 150 UB du CGI, proposent quant à elles une définition différente, plus restrictive que la précédente, et applicable en matière d’impôt sur le revenu.
D’une manière générale, une société est dite à prépondérance immobilière lorsque son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles.
Précisons que ne sont pas retenus dans l’appréciation du seuil de 50% les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une société non commerciale. En revanche, les immeubles en stocks des promoteurs et marchands de biens, ni les immeubles loués nu ou meublés, sont maintenus dans l’appréciation du seuil de 50%.
Cette notion vise toutes les sociétés et organismes, quelle que soit leur forme juridique (SCI, SARL …) et leur régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ; et qu’ils soient cotés ou non.
L’article 150 UB précise la date d’appréciation de la prépondérance immobilière. En ce sens, la notion doit être appréciée à la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession. A défaut d’ancienneté de la société, cette condition sera appréciée à la clôture du ou des derniers exercices, et à défaut au jour de la cession.
Notons qu’il est envisageable de s’organiser pour se placer, en fonction de l’intérêt du contribuable, sous le statut de société à prépondérance immobilière ou non. Cette stratégie implique de restructurer l’actif de la société dont les titres sont cédés. A titre d’exemple, il est possible de céder l’actif immobilier de la société pour le rendre liquide. Toutefois, ces stratégies de restructurations doivent s’envisager suffisamment en amont afin de respecter le délai d’appréciation de la prépondérance immobilière.
II. Dérogation aux principes fiscaux généraux
Le droit fiscal réserve un traitement particulier aux sociétés immobilières. En effet, qu’elles relèvent de la translucidité fiscale ou de l’impôt sur les sociétés, certaines règles dérogent aux principaux fiscaux généraux.
A. Plus-value de cession de titres
A l’occasion d’une cession de titres de société à prépondérance immobilière, il sera possible de bénéficier du régime des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention, voire une exonération, en lieu et place du régime des plus-values de valeur mobilières lorsque la société ne peut pas revendiquer le bénéfice de la prépondérance immobilière.
En vertu de l’article 150 UB du CGI, la cession des titres d’une société translucide relève du régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit d’une société à prépondérance immobilière.
Lors de la cession des titres de sociétés à prépondérance immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% s’applique de plein droit. Le cédant peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (art. 150-0 A et suivants du CGI).
B. Droits d’enregistrements
Pour les cessions d’actions, de parts de fondateurs ou de parts de bénéficiaires de sociétés par action, autres que celles des personnes morales à prépondérance immobilière, ainsi que pour les parts ou titres de capital souscrits par les clients des établissements mutualistes ou coopératifs, le droit d’enregistrement est fixé à 0,1 %.
Le 2° du I de l’article 726 du CGI assujettit au droit d’enregistrement de 5 % les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
