Pour rappel, la pleine propriété d’un bien comprend notamment les droits d’utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, ou le léguer.
Cette pleine propriété peut être partagée entre l’usufruit et la nue-propriété. Dans ce cadre, l’usufruitier dispose du droit d’utiliser ce bien et d’en tirer des revenus sans en être propriétaire. Quant à lui, le nu propriétaire possède la propriété du bien mais sans le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus.
Lors du démembrement d’un bien immobilier notamment en cas de donation, de succession, de vente, ou d’apport en société, la valeur du bien doit être répartie entre la nue-propriété et l’usufruit.
Cette valeur déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, permettra de calculer des droits dus au Trésor public.
I. Calcul de la valeur selon la nature de l’usufruit
Le barème fiscal de l’usufruit consiste à attribuer une valeur à l’usufruit. Le barème appliqué pour calculer la valeur de l’usufruit se calcule selon la nature de l’usufruit : viager ou temporaire.
A. Usufruit viager : variation de la valeur en fonction de l’âge de l’usufruitier
L’usufruit viager est celui qui ne s’éteint que par le décès du titulaire. Sa valeur est attribuée par l’application d’une décote et cette dernière varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
La barème de l’article 669 du CGI, s’applique indistinctement à toutes les transmissions réalisées à compter du 1er janvier 2004.
AGE de l’usufruitier VALEUR de l’usufruit VALEUR de la nue-propriété
Moins de :
21 ans révolus 90 % 10 %
31 ans révolus 80 % 20 %
41 ans révolus 70 % 30 %
51 ans révolus 60 % 40 %
61 ans révolus 50 % 50 %
71 ans révolus 40 % 60 %
81 ans révolus 30 % 70 %
91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %
B. Usufruit à durée fixe : application du taux de 23%
Dans le cadre d’un usufruit à durée fixe, le droit d’usufruit est limité pour une durée déterminée.
La valeur de l’usufruit est ainsi évaluée à 23% de la valeur en pleine propriété du bien par tranche de 10 ans, et ce sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Soulignons que les usufruits constitués au profit d’une personne morale ne peuvent avoir une durée supérieure à trente ans (article 619 du Code civil). Ces usufruits ont donc une valeur maximale de 69 %.
C. Droit d’usage et d’habitation
En application de l’article 762 bis du CGI, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d’habitation et d’usage est de 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément au I de l’article 669 du CGI.
II. Exemple de calcul
Un couple âgé de 83 et 87 ans souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine. Il est procédé à un démembrement de propriété du bien immobilier constituant la résidence principale, qui est évalué à 200 k euros. Le couple conserve l’usufruit et donne la nue-propriété à leur enfant.
Dans leur cas, si l’on se réfère à leur tranche d’âge et au barème fiscal, la nue-propriété représente 80 % de la valeur totale du bien, soit 200 000 x 80 % = 160 k
euros.
Sur cette somme de 160 000 euros, le nu-propriétaire bénéficie d’un abattement de 100 000 euros pour chacun des donateurs et n’aura aucun droit de succession à régler au sujet de ce bien immobilier.
