Si la fiscalité de la détention d’un bien immobilier par la société présente de nombreux avantages, dans certaines situations, il peut s’avérer opportun d’attribuer, ou de céder ce bien immeuble au profit du dirigeant, ou d’un associé de la société.
A titre d’exemple, nous pouvons citer les situations suivantes : un besoin de liquidité de l’entreprise, une annulation de droits sociaux contre remise d’immeubles à un associé retrayant.
En droit des affaires, plusieurs techniques permettent d’acquérir à titre personnel, un bien immeuble qui était précédemment détenu par l’entreprise.
I. Versement de dividendes par la remise d’un bien immobilier
En principe, le paiement des dividendes par une société à ses associés, décidé lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, s’effectue sous forme monétaire. Toutefois, les associés peuvent décider de verses ces dividendes par la remise de biens immobiliers constituant des actifs sociaux.
Cette distribution entraîne deux conséquences fiscales :
– Une imposition sur la plus-value à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux de droit commun, pour la société ;
– Une imposition soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8%, soit sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), après application d’un abattement de 40%.
En matière de droits d’enregistrements, la Cour de cassation applique une jurisprudence constante (Cass. com. 6-6-1990 ; Cass. com. 12-2-2008). En effet, pour la Cour, la décision de distribution de dividendes constitue un acte juridique unilatéral et non un contrat. A ce titre, le versement de dividendes par la remise de biens immobiliers ne constitue donc pas une transmission de propriété de bien immobilier à titre onéreux. Par conséquent, l’opération n’est, dès lors, pas taxable aux droits de mutation à titre onéreux. Cependant, cette attribution demeure imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers sur le fondement de l’article 109 du Code général des impôts.
II. Réduction du capital social avec attribution d’un bien immobilier.
Dans cette hypothèse, le principal objectif patrimonial consiste à réduire ou supprimer la participation au capital d’un ou plusieurs associés désireux de quitter la société. Les titres rachetés par la société ne seront pas vendus ou distribués à d’autres associés par la suite. En effet, ce rachat donnera lieu à une annulation des titres.
Au titre de l’acquisition des droits sociaux par la société en vue de leur annulation, la société attribuera un actif social au profit de l’associé retrayant. Cet actif peut s’agir d’un bien immobilier, un droit au bail, ou encore un fonds de commerce appartenant à la société.
Toutefois, il est à noter que, au cours de la procédure de réduction de capital, les créanciers de la société disposeront d’un droit d’opposition. Cela est justifié par le fait que leur garantie de remboursement sera réduite.
Au regard de la fiscalité, cette technique génère une plus-value imposable au sein de l’entreprise à l’impôt sur les sociétés (IS) et ce au taux de droit commun. Pour l’associé, la sortie est imposée au titre des plus-values de cession de valeurs mobilières (le régime applicable diffère selon que les titres ont été acquis à compter du 1er janvier 2018 ou avant).
III. Attribution dans le cadre de la cession d’un bien immobilier.
Cette technique n’appelant pas d’observations particulières au regard des règles procédurales applicables.
En matière d’imposition, cette cession entraînera pour la société une imposition à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun sur la plus-value réalisée, et l’application des droits d’enregistrements sur la valeur du bien, pour l’acquéreur. A ce titre, le taux global des droits d’enregistrements peut atteindre 5,8 %,
Rappelons que lorsque l’immobilier de l’entreprise appartient aux dirigeants, ceux-ci peuvent envisager sa transmission à travers des donations. La mise en œuvre de cette stratégie sera est facilitée par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).
