Pour rappel, le démembrement de propriété permet de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit.
Dans certaines situations légales ou conventionnelles, ces deux éléments sont attribués à deux personnes différentes : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Encadré par les dispositions du Code civil, l’usufruitier dispose d’un champ d’action large, qui doit s’exercer dans le respect des droits attribués au nu-propriétaire. En effet, l’usufruitier a le droit d’accomplir seul les actes d’administration, qui lui permettent d’exploiter et de faire fructifier le bien. Toutefois, l’accord du nu propriétaire est requis pour conclure valablement certaines opérations portant sur le bien immobilier.
I. Droits de l’usufruitier : droit d’utiliser l’immeuble ou de le donner en location.
En vertu des dispositions des articles 582 et suivants du Code civil présentant les droits conférés à l’usufruitier, le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut l’utiliser pour son propre usage ou le donner en location afin d’en percevoir les fruits générés. Donc l’usufruitier demeure libre d’utiliser et d’occuper lui-même, le bien immobilier.
A ce titre, il convient de préciser que l’usufruit se distingue du droit d’usage et d’habitation constituant un droit qui ne peut être ni cédé ni loué. En effet, l’usufruit constitue un droit plus étendu en conférant à son titulaire non seulement le droit d’usage (l’usus), mais aussi le droit aux fruits (fructus).
Dans l’hypothèse où le titulaire de l’usufruit souhaiterait donner l’immeuble en location, il dispose du droit de conclure seul les baux d’habitation ou à usage professionnel, à condition que la durée du bail n’excède pas neuf années. Toutefois, l’usufruitier doit recueillir l’accord du nu-propriétaire pour la conclusion des baux portant sur des biens ruraux ou sur des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.
Dans la mesure ou l’usufruitier est tenu de se comporter comme un propriétaire soigneux et attentif, le pouvoir d’administration du bien démembré duquel il découle
des obligations, lui revient en grande partie.
II. Obligations de l’usufruitier : la conservation et l’entretien de l’immeuble.
Au titre des principales obligations de l’usufruitier, figure l’obligation de conserver la substance de la chose et donc de l’entretenir en conséquence.
A. Obligation de conservation de la substance de la chose
Selon l’article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Par conséquent, il est considéré que la conservation de la substance de la chose constitue la principale obligation de l’usufruitier. Cette obligation emporte plusieurs conséquences et notamment l’interdiction de détruire ou détériorer la
chose ; l’usage de la chose conformément à sa destination, et l’accomplissement des actes conservatoires requis.
D’autre part, il appartient à l’usufruitier de :
– Dresser un état des lieux du bien avant son utilisation ;
– S’engager à jouir raisonnablement du bien en fournissant un document signé
au nu-propriétaire ;
– Réaliser toutes les réparations d’entretien.
B. Obligations financières de l’usufruitier aux fins d’entretien de l’immeuble
Que l’immeuble soit loué ou non, il existe certaines charges, qui doivent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
A ce titre, l’article 605 du Code civil, dispose que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ». Autrement dit, tandis que les dépenses d’entretien reviennent à la charge de l’usufruitier, les grosses réparations sont, quant à elles, à la charge du nu-propriétaire. Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations concernent :
– les gros murs et les voûtes ;
– le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; – les digues ;
– les murs de soutènement et les clôtures.
Il en ressort que le reste des réparations est de l’ordre de l’entretien, donc du maintien permanent en bon état de l’immeuble.
Toutefois, une exception demeure : les grosses réparations restent à la charge de l’usufruitier lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien.
Quant aux charges annuelles visées par l’article 608 du Code civil, il s’agit des charges fiscales et notamment au nombre desquelles figurent, la taxe d’habitation, et la taxe foncière. l’impôt sur les revenus générés par le bien immobilier.
Nous constatons que dans le cadre d’un démembrement de propriété, les droits et pouvoirs respectifs des bénéficiaires (nu-propriétaire et usufruitier) sont déterminés par des règles légales qui n’imposent pas forcément une concertation et une entente préalable, contrairement à ce qui est rencontré en matière d’indivision.
