Pour rappel, le démembrement du droit de propriété conduit à répartir les attributs du droit de droit propriété entre deux personnes différentes : l’usufruitier et le nu propriétaire. Ni l’usufruitier, ni le nu propriétaire dispose de la pleine propriété du bien immobilier démembré.

Si vous détenez un patrimoine composé de biens immobiliers essentiellement, maîtriser les différences majeures quant aux droits attribués à l’usufruitier et au nu propriétaire revêt un caractère indispensable.

A l’inverse du nu propriétaire, l’usufruitier a le droit d’utiliser et d’occuper le bien immobilier. Quant au nu propriétaire, il dispose et détient le bien l’autorisant à l’aliéner, mais il ne peut percevoir les loyers payés par le locataire dans le cadre d’une location.

A ce titre, nous allons exposer deux situations différentes dans lesquelles la mise en place d’un démembrement de propriété constitue une solution fiscalement intéressante et non négligeable.

I. Donation de la nue-propriété : une technique de transmission du patrimoine par anticipation.

Si vous détenez un patrimoine immobilier et vous souhaitez en transmettre une partie tout en conservant des droits sur ces biens immobiliers, vous pouvez recourir à une technique très répandue : donner la nue-propriété à vos enfants. Par exemple, il peut s’agir de donner la nue-propriété d’une résidence secondaire.

Dans ce schéma, le démembrement consistera pour les parents à conserver les droits leurs revenant, donc le droit d’occuper ou de louer le bien immobilier, et le nu propriétaire disposera du droit d’aliéner le bien immobilier.

Cette technique est d’autant plus efficace dans l’hypothèse où elle est mise en place tôt. En effet, donner la nue-propriété entraîne l’application des droits de mutation à titre gratuit, nécessitant de ventiler la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Cette
valeur est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, qui permettra de calculer les droits dus au Trésor public. La valeur attribuée par l’application d’une décote variant en fonction de l’âge de l’usufruitier, plus le donateur donne tôt et moins cette valeur sera importante.

De surcroît, lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété, et cela sans devoir s’acquitter de droits supplémentaires. L’intérêt de cette technique est la suivante : elle permet une transmission du patrimoine avec des coûts qui sont maîtrisés.

II. Donation temporaire d’usufruit : une technique de gestion du patrimoine.

La donation temporaire d’usufruit constitue une technique permettant de transmettre, pour une durée limitée, généralement de 10 ans, le droit d’occuper un bien immobilier ou de percevoir les revenus générés par la location. En effet, le bien immobilier sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation.

La transmission de l’usufruit de façon temporaire permet de limiter l’imposition fiscale du nu propriétaire, notamment l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette donation temporaire sera soumise aux droits de donation. En effet, l’usufruit temporaire est évalué à 23% de la valeur en pleine propriété pour une durée de 10 ans.

A titre d’exemple, cette technique est intéressante si vous souhaitez aider proche à condition que ce dernier en tire un réel avantage, notamment s’il dispose de faibles revenus.

Au-delà de l’aspect fiscal, le démembrement de propriété constitue une solution excellente afin de se créer un patrimoine immobilier.