Le régime fiscal
En tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous avez le choix entre les mêmes régimes fiscaux que ceux proposés pour les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP). Selon vos revenus locatifs, vous pouvez donc opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC.
L’imputation au déficit
Les revenus locatifs des locations meublées non professionnelles sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que le déficit généré par votre activité de LMNP ne peut être imputé que sur les BIC.
En Location Meublée Professionnelle, le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal du fait qu’il s’agit d’une activité professionnelle. Cela signifie que vos revenus locatifs et vos autres revenus sont confondus. Le déficit généré par votre activité peut donc réduire vos impôts sur le revenu.
Imposition sur la plus-value
Afin de bien comprendre l’imposition sur la plus-value sous le statut LMP, il est d’abord nécessaire de faire un état des lieux de la plus-value en LMNP.
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La plus-value en LMNP
Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, la plus-value est imposée selon la fiscalité des particuliers. Elle présente de nombreux avantages, notamment grâce :
- Au taux d’abattement ;
- À l’exonération de l’impôt sur la plus-value dans le cas d’une détention du bien depuis plus de 30 ans ;
- À l’amortissement, c’est-à-dire la perte liée à la valeur du bien, n’est pas imputée sur le prix de vente.
La plus-value en LMP
Sous le statut de LMP, le régime fiscal appliqué est celui de la plus-value professionnelle. Pour calculer le montant de l’imposition, il convient nécessairement de tenir compte de deux plus-values :
- La plus-value à court terme : qui correspond au montant de l’amortissement réalisé au cours de la détention du bien et qui est soumis à l’impôt sur le revenu ;
- La plus-value à long terme : qui correspond à l’évolution de la valeur du bien (prix de vente moins prix d’acquisition) et qui est fiscalisée à 30 %, soit à un taux de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Attention, il est important de noter que si un bien détenu en LMP depuis moins de 2 ans, est vendu, la plus-value à long terme n’entre pas en compte. En cas de détention du bien depuis plus de 5 ans, une exonération sous conditions s’applique :
- Exonération totale sur une partie de la plus-value si les revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 € ;
- Exonération partielle, sur une partie de la plus-value, si les revenus locatifs sont inférieurs à 126 000 € et supérieurs à 90 000 €.
L’impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), concerne les personnes dont la valeur nette du patrimoine immobilier est supérieure à 1.3 millions d’euros. En LMP, sous réserve du respect de certaines conditions, le bien affecté à la location meublé professionnelle est exonéré d’IFI du fait du caractère commercial et professionnel de l’activité, ce qui n’est pas le cas en LMNP.
Les charges sociales et professionnelles
Il s’agit ici de coûts qui sont imposés sur les bénéfices générés par l’exercice d’une activité de location meublée professionnelle. En tant que LMP, vous êtes traités en qualité de professionnels, et serez donc amenés à payer des charges telles que :
- La SSI, c’est-à-dire les charges de Sécurité Sociale des Indépendants ;
- La CSG/CRDS, contribution sociale généralisée et contribution au remboursement de la dette sociale .
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