La Société en commandite simple et les investissements immobiliers ; la SCS désigne une forme juridique singulière. En effet, sa particularité résulte notamment de la réunion de deux types d’associés aux rôles et objectifs différents, à savoir : les associés commandités et les associés commanditaires.
En matière d’acquisition immobilière, le choix de la forme de la société (SARL, SCI …) a des conséquences importantes au regard de l’imposition.
Si la structure est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les loyers encourent une imposition conséquente, mais ce régime permet de bénéficier des abattements pour durée de détention.
Si la structure est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la possibilité de pratiquer des amortissements combinée au taux de l’IS favorisent une fiscalité de l’exploitation locative favorable au regard des loyers perçus, mais l’imposition de la plus-value de cession reste élevée.
Dans la mesure ou la SCS emprunte des caractéristiques aux sociétés de capitaux et aux sociétés de personnes, en raison de sa nature « hybride », elle constitue une forme de société particulièrement adaptée aux investissements immobiliers.
I. Intérêt et fonctionnement de la Société en commandite simple (SCS)
La SCS est une forme juridique adaptée aux projets nécessitant la mobilisation de fonds importants, notamment dans le cadre d’une acquisition immobilière financée par l’emprunt bancaire.
Sans requérir un capital social minium, elle est composée de deux types d’associés :
– Les associés « commanditaires » : ils sont chargés d’apporter les capitaux afin de financer le projet, et sont privés de toute compétence exécutive dans la gestion de la société. Dès lors, ils sont responsables des dettes sociales seulement à concurrence du montant de leurs apports. Ils auront droit aux revenus dégagés par l’exploitation courante (les loyers) après remboursement des annuités d’emprunt.
– Les associés « commandités » : disposant de la qualité de commerçant, ils sont chargés de la gestion de la SCS. A ce titre, ils sont solidairement responsables des dettes sociales. Ils auront droit au revenu net dégagé par la cession du bien immobilier après remboursement du solde de l’emprunt.
Cette clé de répartition du résultat permet de maintenir un équilibre cohérent et proportionnel au risque pris par chaque associé.
En présence d’un groupe de sociétés, la société holding est placée en qualité d’associé commanditaire et le dirigeant en qualité de commandité.
II. Régime fiscal « hybride » de la Société en commandite simple (SCS)
En présence d’une SCS, la répartition des revenus n’est pas effectuée selon le seul critère des apports effectués et varie sensiblement en fonction de la qualité de l’associé :
– Concernant les associés « commandités » : la quote-part du résultat, donc le résultat exceptionnel est soumis à l’impôt sur le revenu (IR), au nom des associés commandités. Il s’agit des revenus tirés de la cession de l’actif
immobilier.
– Concernant les associés « commanditaires » : la quote-part du résultat, c’est-à-dire la quasi-totalité du résultat courant est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), au nom de la SCS. Il s’agit des revenus tirés de l’exploitation locative.
Donc, la SCS permet de bénéficier des avantages fiscaux de l’impôt sur le revenu (notamment en matière de plus-value de cession) combinés à ceux de l’impôt sur les sociétés (notamment en matière d’imposition des loyers), en limitant les risques d’une requalification d’un montage en un abus de droit fiscal pour fictivité, par l’administration fiscale. Toutefois, cette organisation hybride fait de la SCS, une structure dont les règles sont assez complexes à comprendre et nécessite l’accompagnement par un Expert-Comptable.
