Dans le cadre de son investissement locatif non meublé, un propriétaire bailleur aura la possibilité de bénéficier d’un mécanisme fiscal intéressant, dès lors que les charges liées à la gestion du bien immobilier deviennent supérieures aux recettes locatives.
En effet, cette situation entraîne la création d’un « déficit foncier », c’est-à-dire une différence négative entre les charges déductibles et les revenus fonciers.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure aux revenus fonciers, peut alors être déduit du revenu global (salaires et traitements par exemple) et permettre de diminuer le montant de l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu. Pour rappel,
le mécanisme du déficit foncier ne permet pas réduire d’autres types d’impôts tels que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En matière de déficit foncier, certaines règles et limitations spécifiques s’appliquent. À ce titre, il convient d’opérer une distinction fondamentale entre le déficit applicable en présence d’une location meublée non professionnelle (LMNP), et le déficit foncier d’une location non meublée. Les revenus issus de la location meublée ou de la location saisonnière ne sont pas éligibles au déficit foncier.
I. Principales règles fiscales applicables
Afin de bénéficier de l’application du mécanisme du déficit foncier, le propriétaire bailleur doit respecter les conditions suivantes :
– Louer le bien à usage d’habitation et non meublé ;
– Maintenir l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée ;
– Opter pour l’imposition au régime réel et non micro-foncier : le régime réel est possible sur option pour tout propriétaire relevant du régime micro-foncier, et obligatoire dès lors que le revenu foncier excède 15 000 euros.
Le déficit foncier généré au titre des dépenses déductibles des revenus fonciers s’imputent sur le revenu global du contribuable et ce dans la limite annuelle de 10 700 euros. Toutefois, la fraction du déficit supérieure à cette limite, est imputable dans les conditions suivantes :
– Durant six années sur le revenu global ;
– Durant dix années sur les revenus fonciers.
Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté. Cependant, les déficits constatés antérieurement à l’application du régime réel demeurent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes sous réserve du respect des conditions de droit commun.
II. Charges déductibles des revenus fonciers
Sont déductibles des revenus fonciers, les charges suivantes :
– les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’un syndic de copropriété …) ;
– les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire (exemple : la taxe foncière) ;
– les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location ;
– les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété ;
– les charges locatives, non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ :
– l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
– les primes d’assurance ;
– les intérêts et frais d’emprunt.
Concernant les intérêts d’emprunts, ces derniers ne sont pas déductibles du revenu global, mais uniquement des revenus fonciers. Lors du calcul du déficit foncier, il convient en priorité de déduire les intérêts d’emprunt du revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
III. Travaux de rénovation énergétique et rehaussement de la limite annuelle
Afin d’accélérer la rénovation énergétique des biens à usage d’habitation, le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour les années 2023, 2024 et 2025. En effet, il est porté de 10 700 euros à 21 400 euros, et ce, pendant 3 ans, sous réserve du respect des conditions suivantes :
– Un devis doit être accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
– Les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
– Le logement doit passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Le plafond de 21 400 euros est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique, donc à l’exclusion des autres travaux immobiliers.
Le propriétaire doit fournir une attestation du changement de classe énergétique en effectuant deux diagnostics de performance énergétique (DPE). Un avant les travaux et un après les travaux.
Une gestion optimale de son investissement locatif nécessite de connaître les dispositifs fiscaux en vigueur.
