L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié au niveau du foyer fiscal le 1 er janvier de l’année d’imposition, excède un certain seuil d’imposition dont le montant est fixé à 1 300 000 euros.
Bien que les personnes morales ne soient pas assujetties à l’IFI, les droits sociaux (actions et parts sociales des sociétés) sont, sauf exclusion ou exonération, imposées à l’IFI au niveau des associés personnes physiques, et ce à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers.
Dans la mesure où l’IFI s’applique à une assiette de la valeur nette du patrimoine immobilier, c’est-à-dire après déduction des dettes, il est indispensable de s’intéresser aux conditions de déductibilité de la dette. Ces conditions sont au nombre de trois. Les réductions d’impôt, notamment les dons au profit d’organismes d’intérêt général, et les dettes déductibles constituent des moyens permettant de réduire sensiblement le montant de l’imposition.
Pour l’administration fiscale, une fois le caractère déductible de la dette déterminé, l’existence de la dette doit être justifiée par les modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.
I. Conditions générales de déductibilité de la dette
A. Existence de la dette au 1 er janvier de l’année d’imposition
En premier lieu, les dettes doivent exister et être certaines au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela signifie que les dettes dont l’existence est incertaine ne sont pas déductibles. Il en est ainsi des dettes soumises à une condition suspensive ou des dettes litigieuses. Cependant, il n’est pas nécessaire que les dettes soient liquides pour être déductibles.
Quant au montant de la dette, si ce dernier n’est pas connu lors du dépôt de la déclaration à souscrire au titre de l’IFI, la dette ne pourra être déduite que postérieurement, et par voie de réclamation.
En matière de cautionnement ou d’hypothèque donnée par un redevable sur l’un de ses actifs imposables, il est précisé que cet engagement ne peut être pris en compte au titre du passif dans le calcul de son patrimoine imposable que s’il justifie la mise en jeu de son engagement au 1er janvier de l’année considérée.
B. Dette à la charge personnelle du redevable
En application de la deuxième condition, les dettes doivent être à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI. Pour rappel, le redevable de l’IFI est imposable au titre de son patrimoine immobilier auquel est ajouté celui de l’ensemble des autres membres de son foyer fiscal au sens de l’article 964 du Code général des impôts (CGI) et du 1° de l’article 965 du CGI.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété des biens immobiliers, il appartient à l’usufruitier de déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. Cependant, il ne peut déduire que sa quote-part des droits de succession. Ce principe confirmé par la Cour de cassation en matière d’ISF, est transposable à l’IFI (Cass.com., 18 mai 2005, n° 03-14511). Quant au nu propriétaire, les droits de succession dus par ce
dernier, constituent bien une dette à sa charge personnelle.
C. Dette afférente aux actifs immobiliers imposables
Au titre de la troisième condition, il convient de préciser que, seules peuvent être déduites les dettes se rapportant à des actifs imposables.
Par conséquent, les dettes se rapportant à des biens exonérés ne sont pas déductibles. Aussi, les dettes liées à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.
II. Enumération des dépenses ouvrant droit à déduction
La loi énumère de façon limitative les dépenses ouvrant droit à déduction des dettes de l’IFI. Ainsi, seules sont déductibles les dettes afférentes aux :
– dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
– dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, y compris celles qu’il a réglées pour le compte du locataire et dont il n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;
– dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
– impositions dues à raison des propriétés imposables autres que celles incombant normalement à l’occupant, dues à raison desdites propriétés ;
– dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou d’organismes imposables, au prorata de la fraction imposable de la valeur de ces parts ou actions.
Au-delà des dettes déductibles, il existe différents moyens de réduire le montant de l’imposition en matière d’IFI, notamment en transmettant l’usufruit du bien immobilier. Cette pratique permettra de conserver la nue-propriété.
