Les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % (majoré des prélèvements sociaux). La plus-value est déclarée et l’impôt est payé lors de la mutation, le plus souvent par l’intermédiaire du notaire.
Quant aux biens imposables, il s’agit principalement des immeubles bâtis ou non bâtis (constructions ou terrains) et les droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes…).
Cependant, par la nature du bien cédé, le montant de la cession, et la durée de détention notamment, certaines plus-values immobilières sont exonérées d’impôt.
À titre d’exemples, les exonérations peuvent s’appliquer dans le cadre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, de la cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste, ou encore pour une durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans.
Le dispositif d’exonération applicable en matière de plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession est régi par l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts (CGI). La plus-value réalisée est totalement exonérée.
I. Notion de résidence principale
Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
- Résidence habituelle : elle s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il appartient à l’administration d’apprécier cette condition, sous le contrôle du juge de l’impôt.
- Résidence effective : une utilisation temporaire d’un logement, notamment juste avant sa vente ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.
La Cour administrative d’appel de Versailles – 1ère Chambre, dans le cadre d’un arrêt en date du 11 avril 2023 a refusé l’application de l’exonération, au vu de l’ensemble de la situation du contribuable, et notamment en raison de la faiblesse du temps d’occupation du logement.
II. Résidence principale du cédant
L’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. En conséquence, ne peuvent bénéficier de cette exonération les plus-values provenant de la cession de logements donnés en location, alors même qu’ils constitueraient la résidence principale des locataires. En pareille matière, l’exonération ne peut en principe s’appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant.
Toutefois, l’immeuble peut être détenu par l’intermédiaire d’une société de personnes :
- Si l’immeuble est occupé par l’associé d’une société immobilière non transparente, l’exonération ne porte que sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale et la quote-part revenant à cet associé.
- Si l’immeuble est occupé par l’associé d’une société immobilière dotée de la transparence fiscale, l’exonération s’applique à la plus-value réalisée toutes conditions étant par ailleurs remplies.
III. Résidence principale au jour de la cession
Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition exclut de l’exonération les cessions portant sur :
- les immeubles qui, bien qu’ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette qualité au moment de la vente ;
- les immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou qui sont devenus vacants ;
- les immeubles dont l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.
Ce principe comporte des assouplissements, notamment lorsque l’immeuble est occupé par le futur acquéreur, ou en présence de la cession d’un immeuble en cours de construction réalisée à la suite d’une mutation professionnelle, d’une d’invalidité ou d’un décès.
Pour rappel, bien qu’elle soit exonérée d’impôt pour sa plus-value, la résidence principale est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
