La SARL de famille n’est pas une forme spécifique de société. Sa spécificité tient dans la particularité de son régime fiscal. En effet, il s’agit d’une SARL composée d’associés issus de la même famille, tels que des parents en ligne directe, ou entre frères et sœurs, ou des conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), selon l’article 239 bis AA du Code général des impôts.
Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Par conséquent, les activités civiles, telles que la location nue, sont exclues, sauf si elles sont accessoires et indissociables de l’activité principale.
Dans la mesure ou l’activité de location meublée constitue une activité commerciale, créer une SARL de famille dans une optique d’investissement immobilier locatif en LMNP est une option intéressante au regard de sa fiscalité. Pour rappel, contrairement à la location nue, la location meublée nécessite de mettre à disposition des locataires, les équipements de vie dont la liste des éléments de mobilier est fixée par décret.
Ainsi une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location. À ce titre, il convient de noter que la location nue relevant d’une activité civile n’est donc pas compatible avec la SARL de famille.
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- LA FISCALITÉ DE LA SARL FAMILIALE
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A) L’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes de la SARL de famille
Conformément à l’article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
En pratique, cette imposition à l’impôt sur le revenu (IR) implique que chaque associé devra payer l’impôt correspondant à sa part de revenus. L’avantage majeur de ce régime se manifeste lorsque la société enregistre un déficit. En effet, chaque associé pourra déduire sa part du déficit de son revenu global, afin de réduire le montant de son impôt à payer. À l’inverse, si la société réalise un bénéfice important, cela se traduira par une imposition plus élevée pour les associés de la SARL.
En résumé, les résultats fiscaux, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires, seront répartis entre les associés de manière proportionnelle à leurs droits sociaux. Ces résultats seront ensuite soumis à l’impôt sur le revenu.
Notez que l’option pour l’IR ne constitue pas systématiquement la meilleure option fiscale dans chaque situation. Par conséquent, il s’avère indispensable d’étudier la situation spécifique du contribuable. Par exemple, cette étude nécessitera de comparer les taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés (IS) avec les taux d’imposition selon la tranche de revenu applicable à votre situation.
B) L’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
Dans le cadre d’une SARL de famille, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficient de l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
De plus, ils peuvent être exonérés de plus-values s’ils pratiquent la location meublée professionnelle (LMP)
C) La vulnérabilité du régime fiscal en SARL de famille
Dans une SARL de famille, certains événements familiaux peuvent remettre en cause le statut fiscal de la société.
Par exemple, le divorce des époux ou la dissolution d’un PACS entraînent des conséquences fiscales. Il est crucial de se rappeler que le nombre croissant d’associés au sein de la SARL familiale accroît le risque d’évolution des relations familiales.
Dans une telle situation, la SARL familiale pourrait être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
2. LE FONCTIONNEMENT DU RÉGIME LMNP DANS LE CADRE D’UNE SARL DE FAMILLE
La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité commerciale qui diffère de la location nue sur le plan fiscal. En LMNP, le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le contribuable a le choix entre deux régimes d’imposition pour les revenus provenant de la location meublée :
- Le régime micro BIC (sous conditions de revenus) ;
- Le régime réel.
Le régime micro BIC présente l’avantage de la simplicité : l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs BIC. En comparaison, l’abattement du régime micro foncier (pour les locations nues) est de 30%. Cependant, dans le cadre d’une SARL de famille, l’article 50-0 °2c) du Code général des impôts interdit aux associés d’opter pour le régime micro BIC.
Par conséquent, les associés de la SARL de famille n’auront d’autre choix que d’opter pour le régime réel, qui permet la déduction des charges réelles sur les recettes générées par la société familiale, et la déduction fiscale des dotations aux amortissements du bien immobilier.
A- L’amortissement de l’immeuble au régime LMNP
La principale particularité et avantage du régime LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cela permet de réduire considérablement la charge fiscale liée aux revenus locatifs supportée par les associés de la SARL de famille, voire même de l’éliminer.
Les amortissements effectués sur l’immeuble entraînent plusieurs conséquences au regard des associés :
Si le résultat net généré par la SARL de famille est faible, voire déficitaire, cela limite le versement d’une part annuelle pour rémunérer les associés.
Cependant, les amortissements ne nécessitant pas de décaissement de la part de la société, les flux de trésorerie peuvent être positifs (par exemple, en souscrivant un prêt in fine).
En d’autres termes, l’amortissement LMNP permet aux associés de capitaliser leurs investissements locatifs tout en limitant la charge fiscale, ce qui n’est pas possible pour les investissements locatifs destinés à locations nues sans régimes spéciaux, ou du moins, pas dans la même mesure.
Notez que l’amortissement d’un immeuble est effectué par composant, c’est-à-dire que l’administration fiscale considère que certaines parties de l’immeuble ne se déprécient pas à la même vitesse. Chaque partie de l’immeuble doit faire l’objet d’un amortissement linéaire enregistré individuellement selon la durée d’amortissement déterminée par l’administration fiscale.
Les amortissements du bien locatif en LMNP sont néanmoins soumis à deux restrictions :
- Le terrain sur lequel est construit l’immeuble ne peut pas être soumis à l’amortissement. En principe, un terrain ne subit pas de dépréciation en raison de son utilisation. Par conséquent, la SARL de famille est tenue de distinguer la partie de la valeur du bien attribuable au terrain et celle qui correspond à la construction.
- L’amortissement du bien immobilier en LMNP ne peut engendrer de déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela signifie que la différence entre les loyers perçus et l’ensemble des autres charges liées à l’exploitation du bien immobilier ne peut pas être négative. En d’autres termes, les amortissements ne peuvent pas conduire à un déficit d’exploitation.
B- Les plus-values immobilières réalisées par la SARL familiale
Un avantage fiscal supplémentaire du régime LMNP réside dans la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Dans une société traditionnelle, la vente d’un bien immobilier génère une plus-value qui est soumise au régime des plus-values professionnelles. L’assiette de cette plus-value est calculée en déduisant la valeur nette comptable (VNC) du bien du prix de vente.
En revanche, dans le cadre d’une SARL de famille au régime LMNP, les associés bénéficient du régime des plus-values des particuliers au titre des plus-values réalisées. Les particularités de ce régime sont les suivantes :
- L’assiette de la plus-value est établie en fonction de la valeur d’acquisition du bien, et non de la VNC.
- Un abattement pour durée de détention est appliqué avant l’imposition des prélèvements sociaux et du taux forfaitaire de l’impôt sur les plus-values de 19%.
En d’autres termes, grâce au régime LMNP, il est possible d’amortir le bien immobilier sans pour autant augmenter la base imposable de la plus-value réalisée lors de sa vente.
3. LES AVANTAGES LIÉS LA LOCATION MEUBLÉE EN SARL DE FAMILLE
Le principal avantage de la SARL de famille réside dans la prévention de la double imposition. Contrairement à une SARL classique qui est soumise à l’impôt sur les sociétés, une SARL de famille qui exerce une activité de location meublée peut opter pour le régime de la transparence fiscale propre aux locations meublées non professionnelles.
Cela signifie que chaque associé est imposé individuellement sur les revenus en fonction de sa part de détention dans le capital social de la SARL. La personne morale de la SARL n’est donc pas directement imposée, à condition que les dividendes perçus ne dépassent pas 23 000 euros.
L’associé a le choix entre deux régimes fiscaux. Il peut opter pour le régime réel, qui lui permet de déduire ses charges de son résultat fiscal, y compris les amortissements des biens immobiliers. Il peut également choisir le régime du micro-BIC (micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui lui offre un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs.
En outre, la location meublée en SARL de famille présente des avantages en matière de transmission. Il est possible de procéder à un démembrement des parts sociales en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété des parts sociales.
En cas de vente du bien immobilier détenu par la SARL de famille, si cette transaction génère une plus-value, celle-ci est taxée en fonction de la part détenue par chaque associé, selon le régime des plus-values des particuliers.
