La taxation des logements vacants et secondaires est un sujet qui revêt une importance particulière sur le plan fiscal. En France, différentes taxes et réglementations s’appliquent à ces types de logements. Ainsi, il devient nécessaire d’examiner les implications fiscales pour les propriétaires des logements vacants et secondaires, de même que les critères qui permettent de les définir.
I. Définition des notions de logements vacants et résidences secondaires
A. Un logement vacant
Un logement vacant, dans le contexte de l’habitation, est caractérisé par son absence d’occupation et son mobilier insuffisant ou inexistant. Il est également pourvu des équipements de base tels que l’électricité, l’eau courante et les installations sanitaires, mais il ne sert pas de lieu de résidence.
Selon les critères de l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), en France, un logement est considéré comme vacant s’il est inoccupé et dans les situations suivantes :
- Il est mis en vente ou à louer ;
- Il a déjà été attribué à un acheteur ou un locataire et est en attente d’occupation ;
- Il est en attente de règlement d’une succession ;
- Il est conservé par un employeur pour une utilisation future par l’un de ses employés ;
- Il n’a pas d’affectation précise de la part du propriétaire, (s’il est en mauvais état notamment).
B. Un logement secondaire
Une résidence secondaire est caractérisée par son utilisation occasionnelle par son propriétaire, habituellement pour des périodes de vacances ou de loisirs. Il s’agit d’un logement qui ne représente pas la résidence principale du propriétaire.
Il convient de noter que les résidences secondaires peuvent être assujetties à des obligations fiscales spécifiques, qui peuvent varier en fonction du pays et de la juridiction locale. Et, cette distinction est importante car les résidences secondaires et les logements vacants sont soumis à des régimes fiscaux distincts.
II. La taxation des logements vacants et résidences secondaires
La taxation des logements vacants ou secondaires en France dépend de plusieurs facteurs, notamment de la commune où se situe le logement et de sa situation spécifique.
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires doit être payée :
- Par les propriétaires ou usufruitiers d’une résidence secondaire (ou d’un autre local meublé non utilisé comme résidence principale) ;
- Par les locataires à l’année d’une résidence secondaire qui recevront un avis de taxe d’habitation.
Le calcul de la taxe repose sur la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, avec une revalorisation annuelle. Le montant de cette taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition qui varie selon les communes. C’est ainsi que, dans certaines communes, une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être appliquée, notamment dans les zones tendues où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Une exemption de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour l’ancien logement peut s’appliquer lorsque l’individu a quitté sa résidence principale pour entrer dans un établissement d’accueil spécialisé, tel qu’une maison de retraite ou un centre de soins de longue durée.
2. Les taxes applicables aux logements vacants
Les taxes sur les logements vacants s’appliquent aux logements inoccupés depuis un certain temps et situés dans certaines communes. Il existe deux types de taxes :
la taxe sur les logements vacants(TLV), et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Les communes concernées sont énumérées dans le décret n° 2023-822 du 25-8-2023.
3. La THVL
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est due par les propriétaires dans les communes concernées qui possèdent un logement vacant à usage d’habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition. De plus, le taux applicable pour la THLV correspond à la même valeur locative cadastrale retenue pour la taxe d’habitation.
Les cas d’exonération de la THVL et la TVL
Par ailleurs, les cas d’exonération de cette taxe incluent :
- les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs dans l’année ;
- la vacance involontaire du logement (lorsque le propriétaire recherche un locataire ou un acquéreur) ;
- Les logements nécessitant des travaux importants pour être habitable (représentant plus de 25 % de la valeur du logement) ;
- et les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.
La TVL
La taxe sur les logements vacants (TLV) est due par les propriétaires ou usufruitiers d’un logement vacant à usage d’habitation depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition, dans une commune soumise à cette taxe. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de l’habitation et varie en fonction de la durée de vacance du logement.
Logements exonérés de la TVL
Sont exonérés de la taxe sur les logements vacants :
- Les logements qui ne sont pas destinés à un usage d’habitation, tels que les logements équipés d’éléments de confort minimum tels que l’installation électrique, l’eau courante et l’équipement sanitaire.
- Les logements vacants indépendamment de votre volonté, par exemple, les logements mis en location ou en vente au prix du marché mais qui ne trouvent pas preneur ou acquéreur.
- Les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs (3 mois) au cours d’une année.
Les logements nécessitant des travaux importants pour être habitables, par exemple, une réfection complète du chauffage (le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement).
En somme, nous pouvons conclure que la fiscalité des logements vacants et secondaires est un sujet complexe et variable selon les communes. Par conséquent, il est essentiel pour les propriétaires de ces types de logements de maîtriser les réglementations fiscales spécifiques à leur situation afin de respecter leurs obligations fiscales.
