La France demeure une destination prisée pour l’investissement immobilier, tant pour les résidents que pour les non-résidents. Pour rappel, selon le droit interne français, précisément l’article 4 B 1° du Code général des impôts (CGI), la détermination de la résidence fiscale s’appuie sur des critères d’ordres personnel, professionnel et économique.
De manière générale, les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers sont imposables, dans l’État où ils sont situés, conformément aux conventions fiscales internationales. En conséquence, dès lors qu’un non-résident cède un bien immobilier situé en France, il est généralement imposable en France.
Dans ce contexte, la plus-value réalisée étant qualifiée de « profit occasionnel », elle relève du régime des plus-values des particuliers et non du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique aux « profits habituels ».
I. Conditions et modalités d’imposition de la plus-value immobilière
En application des dispositions de l’article 244 bis A I° du CGI, et sous réserve des exonérations spécifiques applicables, les plus-values réalisées à titre occasionnel supportent un prélèvement spécifique.
A. Contribuables et biens concernés par le prélèvement spécifique
Le prélèvement spécifique s’applique à plusieurs catégories de contribuables, dont les personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France, les personnes morales ou organismes dont le siège social est situé à l’étranger, les sociétés de personnes françaises et assimilées relevant des articles 8 à 8 ter du CGI au prorata des droits sociaux détenus par leurs associés non-résidents, ainsi qu’aux fonds de placement immobilier (FPI) au prorata des parts détenues par des non-résidents.
Conformément aux dispositions des articles 164 B, I-e bis et e ter, 244 bis A, I° l’imposition affecte notamment les profits résultant de la cession à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis situés en France, à l’exclusion toutefois des immeubles affectés à une exploitation professionnelle en France, et des droits portant sur ces biens ; de parts de fonds de placement immobilier (FPI) ou de fonds étrangers équivalents ; d’actions de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), d’actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav).
B. Taux d’imposition du prélèvement spécifique
Le taux du prélèvement est déterminé à l’article 244 bis A, III-al. 2 et III bis du CGI. Ce taux d’imposition s’élève à 19% :
- pour les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés de personnes et les porteurs de parts d’un FPI, quel que soit leur lieu de résidence, dans un État de l’Espace économique européen (EEE) ou un État tiers ;
- pour les personnes morales résidentes d’un État de l’EEE au titre des opérations qui bénéficieraient de ce taux si elles étaient réalisées par une personne morale résidente de France.
Dans les autres cas, le taux du prélèvement est fixé au taux normal de l’impôt sur les sociétés, soit 25 %. Pour rappel : ce dernier s’élevait à 28 % et à 26,5 % au titre des exercices respectivement ouverts à compter du 1er janvier 2020 et à compter du 1er janvier 2021.
II. Calcul de la plus-value immobilière selon le régime fiscal du cédant
Afin de calculer la plus-value, il conviendra d’appliquer une distinction selon le régime d’imposition du cédant.
A. Cédant assujetti à l’impôt sur le revenu (IR)
1. Principe et méthode de calcul
Dans ce cas, la plus-value est en principe déterminée dans les mêmes conditions que pour les personnes domiciliées en France (article 244 bis A, II du CGI). A ce titre, la plus-value est réduite :
- D’un abattement pour durée de détention lorsque la cession concerne un immeuble détenu depuis plus de cinq ans ;
- D’un abattement exceptionnel, quelle que soit la durée de détention du bien immobilier, concernant certaines plus-values spécifiques (lorsque la cession porte sur des droits démembrés ou des biens faisant l’objet ou ayant fait l’objet d’un démembrement de propriété).
Aussi, le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition et fait l’objet d’ajustements visant à éviter une double comptabilisation des bénéfices et des déficits sociaux qui ont été précédemment taxés chez le cédant ou déduits de ses revenus (BOI-RFPI-SPI-20 §° 30).
2. Illustration au moyen d’un exemple
Une personne physique réalise le 1er janvier 2023 une plus-value au titre de la cession d’un bien immobilier (une résidence secondaire) acquis le 1 er octobre 2010. Nous considérons que les exonérations relatives à l’ancienne résidence principale en
France, et le logement situé en France ne sont pas applicables.
Le prix de cession s’élève à 130 000 euros et le prix d’acquisition à 70 000 euros. Des travaux de rénovation de la toiture (10 000 euros) ont été réalisés et un système de sécurité (2 000 euros) a été installé.
Calcul de la plus-value :
- Prix de cession : 130 000 euros ;
- Prix d’acquisition : 70 000 euros :
- Frais d’acquisition (forfait 7,5%) : 5 250 euros ;
- Majoration du prix d’acquisition pour travaux (forfait 15%) : 12 000 euros ;
- Prix d’acquisition ajusté : 87 250 euros ;
- Plus-value : 42 750 euros ;
- Abattement pour durée de détention en matière d’IR (42 750 euros x 42%) : 17 955 euros ;
- Plus-value imposable à l’IR : 24 795 euros ;
- Abattement pour durée de détention applicable en matière de prélèvements sociaux (42 750 euros x 11,55%) : 4 938 euros ;
- Plus-value imposable aux prélèvements sociaux : 37 812 euros.
Calcul de l’imposition due :
- IR afférent à la plus-value (24 795 euros × 19 %) : 4 711 euros ;
- Prélèvements sociaux (37 812 euros × 17,2 %) : 6 504 euros ;
- Imposition globale : 11 215 euros.
B. Cédant assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS)
Dans cette hypothèse, il convient d’appliquer une seconde distinction, selon le lieu de résidence du cédant personne morale ou organisme assujetti à l’IS (article 244 bis A, III du CGI) :
- S’il est résident d’un État de l’Espace économique européen (EEE), la plus-value est déterminée en application des mêmes règles d’assiette que pour les personnes morales résidentes de France assujetties à l’IS (application du taux normal à 25%, et du taux réduit à 15% sous conditions).
- S’il est résident d’un État tiers la plus-value est calculée en soustrayant le prix de cession du bien à son prix d’acquisition diminué, pour les immeubles bâtis, d’une somme égale à 2 % de ce montant par année complète de détention. Aussi, le prix d’acquisition est majoré en prenant en compte uniquement les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement qui présentent le caractère d’immobilisation par nature, et qui respectent certaines conditions.
III. Allègement des prélèvements sociaux des non-résidents européens
Outre le prélèvement spécifique, les plus-values immobilières de source française réalisées par les non-résidents personnes physiques supportent les prélèvements sociaux. Pour rappel, les résidents français sont assujettis à hauteur de 17,2 % de CSG et autres prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
Il convient d’opérer une distinctions entre :
- Les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Elles sont exonérées de CSG et de CRDS (article L 136-7, I ter du Code de la sécurité sociale) mais demeurent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
- Les personnes physiques affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen. Elles sont assujetties à la CSG et les autres prélèvements, sociaux soit en totalité au taux de 17,2 %
A titre de précision, malgré la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne l’exonération de CSG et de CRDS bénéficie également aux personnes physiques qui sont affiliées à la sécurité sociale britannique et ne sont pas à la charge d’un régime, obligatoire de sécurité sociale français.
A titre de conclusion, il convient de souligner que, bien que les conventions fiscales accordent généralement à la France le droit d’imposer les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers situés sur son territoire, les règles diffèrent pour les plus-values issues de la cession de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière. Une analyse de la convention fiscale applicable s’avère donc indispensable.
