Les sociétés civiles immobilières (SCI) occupent une place particulière dans le paysage fiscal français, notamment au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
En effet, les SCI sont des moyens d’investissement très utilisés pour détenir des biens immobiliers.
Pourtant, les règles de l’IFI applicables aux SCI présentent certaines particularités par rapport aux personnes physiques, sujet important pour les investisseurs.
C’est dans ce contexte que, nous analyserons dans quelles mesures les SCI sont assujetties à l’IFI et quelles sont les règles applicables aux associés personnes physiques détenant des parts sociales de SCI.
Il sera également important de voir dans quelles mesures, le patrimoine immobilier détenu au travers des SCI est taxé à l’IFI en se penchant notamment sur l’évaluation des biens et droits immobiliers ainsi qu’aux dettes déductibles.
A. Le champ d’application de l’IFI à l’égard d’une SCI
L’IFI est applicable, sauf dans certains cas d’exonérations et d’exclusions, sur le patrimoine immobilier détenu, au 1er janvier de l’année d’imposition, par le redevable et les membres de son foyer fiscal. Ce patrimoine immobilier comprend non seulement les biens et droits immobiliers proprement dits, mais aussi les parts ou actions de sociétés dans la mesure où elles représentent une valeur correspondant à des biens ou droits immobiliers détenus.
En effet, les parts ou actions des sociétés, qu’elles soient établies en France ou à l’étranger, sont, en principe, imposables en fonction de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement, indépendamment du nombre de niveaux d’interposition par la société.
Ainsi, pour déterminer la fraction imposable, un coefficient est appliqué à la valeur des parts ou actions, en prenant en compte le rapport suivant :
- la valeur réelle vénale des biens ou droits immobiliers imposables (y compris la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens), divisée par la valeur réelle vénale de l’ensemble des actifs de la société.
Toutefois, en présence d’une de chaîne de participations, il est nécessaire de rechercher le coefficient de taxation applicable à chaque niveau de la chaîne (société, filiale, sous-filiale, etc.), en commençant par le niveau le plus bas et en remontant jusqu’à la société dont le redevable détient les titres.
B. La taxation des parts de SCI en matière d’IFI
- L’évaluation de la valeur vénale des parts sociales
L’associé de société civile dont l’actif comprend des immeubles taxables doit déclarer la valeur vénale de ses parts au 1er janvier de l’année d’imposition. Seule la partie correspondant aux biens immobiliers détenus par la société est soumise à l’impôt.
Pour calculer cette partie, seuls les immeubles utilisés dans l’activité opérationnelle de la société qui les possède sont pris en compte. En outre la loi prévoit des réductions d’impôt pour les contribuables ne connaissant pas la valeur de leurs parts et pour ceux qui détiennent des participations minoritaires dans des sociétés opérationnelles.
Par ailleurs, l’associé doit déterminer la valeur vénale de la société civile dont il détient les parts, puis calculer le coefficient immobilier de la société. En appliquant ce coefficient à la valeur totale estimée de la société, on obtient la partie imposable des parts pour l’IFI. Cette base imposable est réduite, le cas échéant, des dettes contractées par l’associé pour acquérir ses parts.
- La détermination de la valeur vénale
En ce qui concerne les parts de sociétés civiles, généralement des titres de sociétés non cotées en bourse, la détermination de leur valeur imposable se fait en prenant en compte tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qui aurait été obtenu par le jeu normal de l’offre et de la demande.
La méthode de comparaison est privilégiée par rapport aux autres méthodes, qu’elles soient combinées ou non, même si la société possède peu d’associés et que les mutations de parts ne sont pas très fréquentes. A titre d’exemple, il a été jugé que l’administration fiscale ne pouvait pas combiner différentes méthodes pour évaluer des titres d’une société donnés par un père à son fils, lorsque ce fils avait acheté des titres à d’autres associés quelques mois auparavant, sans soupçon de collusion sur le prix de vente. Les titres doivent donc être évalués en les comparant à ceux-ci.
Seulement en l’absence de termes de comparaison, d’autres méthodes peuvent être utilisées, notamment :
- la valeur mathématique, résultante de l’ajustement de la valeur comptable afin de prendre en compte la valeur réelle des éléments du bilan au 1er janvier de chaque année.
- la valeur de rendement, tenant compte de la part du bénéfice distribué (dividende) ;
- la valeur basée sur la marge brute d’autofinancement.
Une évaluation réaliste des parts peut être obtenue en combinant plusieurs de ces méthodes. Cette combinaison se fait selon des proportions complexes, voire incertaines. Dans les sociétés civiles à vocation patrimoniale, la valorisation mathématique est toujours prise en compte, mais elle ne peut être le seul critère.
La valeur vénale des parts de SCI dépend principalement de la valeur intrinsèque des biens immobiliers figurant à l’actif. De plus, une décote est souvent appliquée pour tenir compte du statut d’associé minoritaire du redevable
Par ailleurs, la valeur vénale peut parfois être réduite afin de prendre en compte des facteurs de dépréciation, tels que l’existence d’une indivision et cela qu’elle soit légale ou conventionnelle. toutefois, l’interdiction de la vente ou de la donation en garantie des titres de sociétés non cotées ne justifie aucune décote.
- Le calcul du montant de l’IFI pour les SCI
Pour évaluer le montant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lié à la détention de parts de Société Civile Immobilière (SCI), il est nécessaire de procéder comme suit :
- Déterminer en premier lieu la valeur estimée de l’ensemble des biens immobiliers détenus par la SCI, ensuite
- Calculer la part de cette valeur qui revient à chaque associé en fonction de sa cotisation au capital social, exprimée en pourcentage.
Par exemple, dans le cas d’un associé détenant 40 % des parts du capital de la SCI et que la valeur des biens de la SCI est estimée à 1 000 000 euros, la valeur de ses parts s’élève à 400 000 euros.
- L’exonération des parts de SCI à l’IFI
Les parts de SCI peuvent faire l’objet d’une exonération d’IFI dans quelques conditions particulières. D’abord, si l’associé possède moins de 10 % du capital de la SCI. Ensuite, pour les biens immobiliers considérés comme des biens professionnels, ce qui, en SCI, n’est possible que dans des cas très précis:
- si les biens sont affectés directement à l’activité de la SCI et que l’associé concerné exerce son activité principale au sein de la SCI (il en est le gérant),
- si la SCI est une holding animatrice et détient des biens (s’il s’agit d’une holding passive, en revanche, ces biens ne seront pas considérés comme des biens professionnels).
3. Les dettes déductibles
Les dettes doivent remplir trois conditions générales cumulatives afin d’être déductibles:
- Elles doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et effectivement supportées par lui ;
- être liées aux actifs imposables.
Par ailleurs, font notamment partie des dettes déductibles:
- Les dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers.
- Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Les dépenses d’acquisition de parts ou actions de sociétés ou d’organismes, proportionnellement à la valeur des biens et droits immobiliers.
- Les dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire, lorsque ce dernier n’a pas pu obtenir le remboursement de ces dépenses au 31 décembre de l’année de départ du locataire.
- Les impôts dus en raison des propriétés concernées, tels que la taxe foncière.
Il faut néanmoins noter que même si les trois conditions énumérées ci-dessus sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles.
En effet, c’est le cas lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions imposables dépasse cinq millions d’euros, et que le montant total des dettes déductibles pour une même année dépasse soixante pour cent de cette valeur.
Par conséquent, le montant des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de cinquante pour cent de cet excédent. De plus, les dettes liées à l’acquisition ou à l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles, et celles liées à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’en proportion de la part non exonérée (en appliquant le pourcentage de non exonération à cette dette).
