L’investissement immobilier en France désigne une option attrayante, pour les investisseurs étrangers non-résidents au sens des dispositions de l’article 4 B 1° du Code général des impôts.
En principe, les plus-values immobilières de source française résultant de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier situé en France, demeurent imposables au taux global de 36,2%. En effet, la plus-value est soumise à un prélèvement spécifique au taux de 19% en général, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Toutefois, les propriétaires non-résidents peuvent bénéficier de certaines exonérations applicables aux résidents, et des dispositions fiscales spécifiques favorables. Ces dispositifs permettent d’alléger leur charge fiscale et d’optimiser leurs investissements immobiliers.
I. Cession de l’ancienne résidence principale située en France
L’article 244 bis A I° du CGI, prévoit une exonération de la plus-value réalisée au titre de la cession de l’immeuble situé en France qui constituait anciennement la résidence principale du cédant à la date du transfert du domicile fiscal hors de France.
Cette exonération de caractère général quel que soit le motif de la cession, la nature de l’habitation, le montant du prix de cession ou de la plus-value, s’applique sous réserve des conditions liées au cédant, et au logement cédé, détaillées ci-après :
- Le contribuable doit avoir transféré son domicile fiscal de France vers un État membre de l’Union Européenne, ou un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle et qui n’est pas un État ou territoire non coopératif.
- Le cédant ne doit pas avoir bénéficié de l’exonération prévue au 2° du II de l’article 150 U du CGI au titre d’une cession antérieure d’un logement situé en France.
- L’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du cédant lui-même au jour du transfert de son domicile fiscal hors de France. L’administration fiscale autorise quatre cas d’assouplissements strictement définis (BOI-RFPI-PVINR-10- 20 § 510).
- L’expatrié doit avoir conservé la libre disposition du logement depuis la date de transfert de son domicile hors de France jusqu’au jour de la cession.
- La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.
II. Cession d’un logement situé en France
L’article 150 U II° 2° du CGI expose les conditions d’application de l’exonération pour les plus-values réalisées, depuis le 1er janvier 2014, au titre de la cession d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France et ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.
L’exonération s’applique sous réserve du respect des conditions suivantes :
- Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, la cession doit porter sur un bien dont le cédant a eu la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
- L’exonération s’applique aux seules cessions portant sur un logement qui s’entend d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble bâti à usage d’habitation.
- Le cédant ne doit pas avoir bénéficié de l’exonération pour la cession de son ancienne résidence principale en France.
Notez que l’application de ce dispositif est limitée à la cession d’une seule résidence par contribuable. Aussi, cette exonération est limitée à la seule fraction de la plus-value nette imposable inférieure ou égale à 150 000 euros. Par conséquent, la fraction est imposable dans les conditions de droit commun (assujettissement au prélèvement spécifique prévu à l’article 244 bis A du CGI et aux prélèvements sociaux).
Pour rappel, les deux principales exonérations examinées, s’ajoutent à l’exonération générale accordée aux personnes physiques retraitées ou invalides ayant des revenus modestes.
