Introduction
De nos jours, le bail commercial émerge en tant qu’acteur fondamental, établissant un lien crucial entre ceux cherchant à louer un espace pour donner vie à leur entreprise et les propriétaires de ces lieux. Etant un contrat important dans le monde des affaires, le bail commercial devrait être la pierre angulaire garantissant une sécurité juridique et assurant ainsi une collaboration stable et équitable entre les deux parties du contrat.
A travers cet article, nous avons jugé bon d’explorer les conditions préalables à la conclusion d’un bail commercial et de porter toutefois une attention particulière aux dispositions spécifiques en faveur du locataire notamment le droit au renouvellement ou encore la durée du contrat assurant une activité pérenne.
I. Les conditions d’existence du bail commercial
Le bail commercial se caractérise par un contrat d’une durée minimale de neuf ans, conclu entre un bailleur et un preneur et portant sur des locaux dédiés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Bien que soumis aux dispositions du droit commun du code civil, ce contrat est également encadré par des règles spécifiques régissant les baux notamment les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Ce contrat n’est soumis à aucun formalisme particulier et peut très bien être conclu verbalement (1). Cependant, il faut toutefois être prudent car le choix de la forme du contrat aura un impact sur la preuve du contrat en cas de litige. Toutefois, dans l’hypothèse où les deux parties ont la qualité de commerçant, la preuve pourra se faire par tout moyen selon l’article L110-3 du Code de commerce.
Le bailleur et le locataire doivent respecter certaines conditions tenant à ces deux régimes juridiques. Le bailleur doit alors avoir la capacité et l’autorité nécessaires pour conclure ce contrat. Une attention particulière est requise lorsque le bien est détenu par deux époux, en cas de démembrement de la propriété, d’indivision, ou si le bien loué est la propriété d’un mineur, d’un majeur protégé ou d’une société (2). Dans le cas d’une société, le pouvoir de conclure le contrat doit être clairement énoncé dans les statuts. Quant au locataire, il est impératif d’avoir la qualité de commerçant, d’industriel, d’artisan ou de société commerciale. Il doit être enregistré au RCS ou au répertoire des métiers, à moins que le fonds de commerce ne soit exploité dans le cadre d’un contrat de location-gérance. Enfin, le fonds de commerce doit être exploité dans les locaux loués, que ce soit en accueillant ou non la clientèle (3) et ceci de manière autonome.
Selon l’article L145-1 du Code de commerce, la conclusion d’un bail commercial n’est envisageable que s’il concerne un immeuble ou un local dont l’emplacement est stable et permanent, à moins que des dispositions juridiques spécifiques contraires ne s’appliquent. Le terme « immeuble » se réfère ici à un bâtiment, tandis que le terme « local » en principe désigne un espace clos et couvert accessible par l’homme (4). Enfin, le preneur doit justifier d’une clientèle propre (5).
Ce contrat particulier peut alors être analysé plus profondément notamment en évoquant les dispositions assurant une protection au preneur afin de pouvoir exercer une activité économique pérenne.
II. Dispositions spécifiques assurant une protection au preneur
En premier lieu et de façon brève, le contrat portant sur un immeuble ou un local, il devra être mis à la disposition du preneur toutes les informations nécessaires notamment un certain nombre de diagnostics obligatoires par exemple l’état des lieux, l’état des risques et pollution, un diagnostic de performance énergétique, un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante, etc. (C.com, article L145-40-1 et suivants). Le bailleur est par ailleurs tenu de mettre à la disposition du preneur des locaux conformes aux attentes du locataire et aux stipulations contractuelles selon l’article 1719 du code civil. Parallèlement, le droit commun s’applique concernant la répartition des charges et travaux. L’article 1719 du code civil fixe cette responsabilité pour le bailleur. De ce fait, le juge déclare souvent non applicables les clauses de transfert de charges ou de travaux. Une liste présente à l’article R145-35 du code de Commerce fixe les charges ne pouvant être attribuées au locataire.
Ensuite, il est intéressant de constater qu’une certaine protection est assurée au locataire gérant du fait de la durée de ce contrat. En effet, selon l’article L145-4 du code de commerce, le commerçant locataire peut s’établir pour une durée de 9 ans au minimum avec cependant une faculté pour ce dernier de résiliation triennale (article L145-4 et L145-9 du code de commerce). Le bailleur quant à lui dispose de cette faculté de résiliation mais de façon plus restrictive notamment lorsqu’il souhaite modifier l’immeuble ou le local.
Le locataire dispose également d’un droit au renouvellement du bail commercial. En effet, à l’arrivé du terme du contrat, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement et ne cesse qu’à l’effet d’un congé donné par le bailleur. A défaut, le bail se poursuivra par tacite reconduction. Il est cependant préférable pour des raisons de sécurité de ne pas s’appuyer aveuglement sur cette tacite reconduction et de préférer demander un renouvellement. Si le bailleur refuse, une indemnité d’éviction sera alors généralement accordée au locataire. Pour que le renouvellement soit possible, l’objet initial du bail devra être identique et les mêmes locaux devront être exploités. Ce droit au renouvellement est riche en commentaire et nécessiterait un développement plus conséquent.
Enfin, concernant la cession du bail commercial par le preneur, l’article L145-16- du code de commerce est clair : « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ». Nuance tout de même, la cession isolée du bail commercial sans le fond de commerce peut être interdite.
En examinant de près le bail commercial, il apparaît clairement que ce contrat va bien au-delà d’une simple location de locaux. Les implications juridiques, les conditions préalables et les protections offertes aux parties témoignent de la complexité et de l’importance de ce dispositif dans le monde des affaires.
La seconde partie de cet article explore les dispositions spécifiques qui assurent une protection au preneur. De l’obligation d’information et de mise à disposition de locaux conformes aux attentes du locataire, en passant par les droits de renouvellement du bail et les restrictions sur la cession, chaque aspect contribue à équilibrer les relations entre bailleur et preneur.
En résumé, le bail commercial, en tant que contrat unique en son genre, nécessite une compréhension approfondie de ses tenants et aboutissants pour que les parties puissent opérer dans un environnement commercial stable et mutuellement bénéfique.
