Taxe patrimoniale de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par l’intermédiaire d’une société étrangère

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La taxe patrimoniale de 3 % représente une mesure anti-abus visant à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sur les plus-values, ou les droits de mutation. Cette taxe s’applique spécifiquement aux investissements immobiliers en France réalisés par l’intermédiaire d’une entité juridique. 

L’article 20 de la loi de finances rectificative pour 2007 a élargi le champ d’application de la taxe pour inclure toute entité juridique, qu’elle soit dotée ou non de la personnalité, à condition de détenir directement ou indirectement des immeubles situés en France. En parallèle, elle a également étendu les cas d’exonération en Europe et hors d’Europe. 

I. Champ d’application et modalités d’imposition de la taxe 

Encadrée par les dispositions des articles 990 D à 990 G du Code général des impôts (CGI), la taxe vise toutes les entités juridiques françaises et étrangères dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles (un ou plusieurs) ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée. Les entités juridiques dont il est question sont toutes les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables. Pour les institutions comparables, nous pouvons citer à titre d’exemple les trusts, et les fonds d’investissement. 

Elle est assise au taux de 3%, et repose sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, les biens enregistrés dans les stocks des personnes morales exerçant l’activité de marchand de biens ou de promoteur-constructeur, à condition qu’ils soient régulièrement inscrits sont exemptés de l’assiette. 

Au titre de cette taxe, les redevables sont tenus de souscrire, chaque année au plus tard le 15 mai, la déclaration n° 2746-SD. L’administration fiscale est en droit d’appliquer un intérêt de retard et une majoration de 5% du montant des sommes dues en cas de paiement tardif.  

La taxe n’est pas déductible de l’assiette de l’impôt sur les sociétés (IS) ni de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, au regard des possibilités d’exonérations, les entités redevables de la taxe sont essentiellement les sociétés situées dans des Etats n’ayant pas conclu avec la France d’accords d’échange de renseignements et les sociétés ne divulguant pas l’identité des associés. 

 

II. Entités juridiques bénéficiant des exonérations

 A) Entités juridiques bénéficiant d’une exonération par nature 

Certaines entités sont exonérées par nature, et indépendamment de la localisation de leur siège de direction effective. Il s’agit principalement :  

  • Selon l’article 990 E, 2° a) du CGI, des entités juridiques dont les actifs immobiliers (au sens de l’article 990 D du CGI), situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. Il est question des sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière. 

 

  • Selon l’article 990 E, 2° b) du CGI, des entités juridiques cotées c’est à dire les entités dont les actions, parts et autres droits faisant l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé. 

 

B) Entités juridiques bénéficiant de l’exonération sous conditions de localisation 

 

Conformément aux dispositions de l’article 990 E, 3° du CGI, sont également exonérées, sous réserve du respect des conditions qu’elles exposent, les entités juridiques qui ont leur siège de direction effective, notamment : 

  • en France ; 
  • ou dans un État membre de l’Union européenne ; 
  • ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France soit une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, soit un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France. 

Bien que le siège de direction effective de certaines entités juridiques se trouve dans l’un des États susvisés, certaines entités sont soumises à des obligations déclaratives pour bénéficier de l’exonération. Dans ce contexte, il convient de distinguer deux cas permettant d’appliquer une exonération soit totale soit partielle, à condition que les entités communiquent à l’administration fiscale, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux (article 990 E, 3°-d et -e du CGI). 

 

Au sujet de cette taxe, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 27 janvier 2021, qu’elle a été instaurée en vue de dissuader les contribuables assujettis à l’IFI, qui créent des sociétés dans un Etat n’ayant pas conclu de convention fiscale avec la France comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale pour acheter des biens et droits immobiliers situés en France. 

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