Investissements immobiliers réalisés à l’étranger par des personnes physiques résidentes de France : fiscalité des revenus locatifs

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Les opportunités d’investissements à l’étranger suscitent un intérêt croissant à l’égard des particuliers cherchant à diversifier leur portefeuille et à tirer parti des marchés immobiliers internationaux.  

Dans ce contexte, il convient de rappeler que dès lors qu’un résident de France acquiert un bien immobilier à l’étranger en vue de le louer, une imposition est due dans l’Etat de situation du bien immobilier. Aussi, les revenus locatifs perçus sont pris en considération afin de déterminer l’impôt français du résident. Pour cela, la France applique traditionnellement le mécanisme du taux effectif.  

 

I. Imposition des revenus locatifs en France et à l’étranger 

 

A) Imposition dans l’Etat de situation du bien immobilier 

Le règle de l’imposition des revenus locatifs dans l’État de situation du bien immobilier constitue un principe dont la portée revêt un caractère très général. En effet, ce principe consacré par le modèle de convention fiscale de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), est adopté par la quasi-totalité des conventions fiscales auxquelles la France est partie. 

Ces conventions fiscales, définissent la notion de revenus immobiliers, dans un sens très large. Pour considérer que le revenu en question est imposable sur leur territoire, les États ne s’attachent pas particulièrement :  

  • à la forme d’exploitation des biens immobiliers ; 
  • à la qualité du propriétaire, personne physique ou personne morale ; 
  • au mode d’exploitation de l’immeuble, location nue ou en meublé. 

Cependant, les conventions fiscales ne précisent pas les modalités d’imposition des revenus par l’État de situation des immeubles. A ce titre, le droit local demeure applicable sans limitation. Il convient également de noter qu’il n’est pas spécifié que l’imposition doit être basée sur un revenu net après déduction des charges. 

B) Imposition dans l’Etat de résidence du contribuable 

De manière générale, les conventions fiscales réservent le droit d’imposer les revenus locatifs à l’État sur le territoire duquel se trouve l’immeuble.  

Toutefois, l’existence de ces revenus peut influencer le montant de l’impôt français dès lors que la France applique le système du taux effectif afin de calculer cet impôt. Cela permet de tenir compte de la progressivité de l’impôt et de déterminer le taux de l’impôt français applicable aux autres revenus. A cet effet, le revenu net des immeubles situés à l’étranger est déterminé selon les règles générales prévues par les dispositions de l’article 28 du Code général des impôts (CGI), disposant que « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». 

Après détermination du revenu net foncier imposable, l’imposition est calculée : 

  • soit selon le régime réel d’imposition ; 
  • soit, pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas 15 000 euros, selon le régime « micro-foncier ». 

 

II. Elimination de la double imposition en présence d’une convention fiscale 

 

Le risque de double imposition survient lorsque les deux États ont simultanément le droit d’imposer les revenus. En présence d’une convention fiscale il est possible d’éliminer la double imposition. À cet effet, deux méthodes sont prévues par le modèle OCDE :  

  • La méthode de l’exonération : dès lors qu’elle se combine avec la règle du taux effectif, elle permet de maintenir la progressivité de l’impôt dans l’État de résidence ; 
  • La méthode de l’imputation avec un crédit d’impôt : elle consiste à autoriser les deux États à prélever un impôt sur les revenus considérés, tout en offrant au contribuable la possibilité d’imputer sur l’impôt dû dans son État de résidence un crédit d’impôt équivalent à tout ou partie de l’impôt payé dans l’État de situation du bien immobilier. 

Illustration au moyen d’un exemple : un contribuable célibataire fiscalement domicilié en France, ayant perçu au titre de l’année 2022 des salaires de source française pour un montant de 50 000 euros (après application de l’abattement) ; des revenus fonciers nets issus de la location d’un bien immobilier à l’étranger pour 15 000 euros. L’impôt étranger s’établit à hauteur de 2000 euros. 

Application de la méthode du taux effectif : 

  • Revenu net global : 50 000 + 15 000 – 2000 = 63 000 euros ; 
  • Impôt correspondant en application du barème progressif : 12 494 euros ; 
  • Taux effectif : 63 000 / 12 494 = 5,04 % ; 
  • Revenu imposable en France : 50 000 euros ; 
  • Impôt exigible : 50 000 x 5,04% = 2 520 euros. 

 

Lorsqu’un État dispose du droit exclusif d’imposition d’un revenu, le risque de double imposition est en principe écarté, dans la mesure ou l’autre État n’a pas la possibilité d’imposer le même revenu. Afin d’éliminer la double imposition, il est indispensable de maîtriser les dispositions des conventions fiscales. 

 

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