Introduction
La cession de parts à prépondérance immobilière constitue une opération complexe dans le domaine juridique et financier, impliquant la transmission de parts sociales d’une société dont l’actif est majoritairement composé de biens immobiliers. Cette procédure nécessite une compréhension approfondie des mécanismes juridiques, fiscaux et financiers liés à la cession de parts, ainsi que le droit de préemption désormais appliquer à la cession de bien meubles depuis la Loi ALUR.
Nous opèrerons tout d’abord un éclaircissement sur la notion de prépondérance immobilière puis nous nous intéresserons au mécanisme du droit de préemption désormais applicable aux biens meubles.
I. La notion de prépondérance immobilière
Selon l’article 219, I-a sexies-0 bis, une société est considérée comme ayant une « prépondérance immobilière » lorsque plus de la moitié de la valeur réelle de son actif, représente des biens immobiliers, de droits associés à ces biens, des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou de droits de sociétés qui, à leur tour, possèdent une prépondérance immobilière. Les sociétés à prépondérance immobilière détiennent un portefeuille significatif de biens immobiliers, ce qui les distingue des sociétés classiques. Les biens immobiliers ou droits principalement utilisés par la société pour ses propres activités industrielles, commerciales, agricoles ou professionnelles non commerciales ne sont pas inclus dans le calcul du pourcentage de 50 % et ce, même si ces biens sont inscrits à l’actif de la société ou détenus par l’intermédiaire d’une société considérée comme étant à prépondérance immobilière. L’évaluation de la prépondérance immobilière doit être effectuée à la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession. En l’absence d’une durée d’existence antérieure de la SPI (Société à Prépondérance Immobilière), cette exigence sera évaluée à la clôture du ou des derniers exercices, et à défaut, à la date de la cession.
II. Le droit de préemption élargie aux parts sociales des sociétés civiles immobilières
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) constitue une procédure obligatoire pour tout propriétaire envisageant la vente d’un bien immobilier situé dans une zone de préemption. Son objectif est d’informer préalablement le bénéficiaire du droit de préemption, lui offrant ainsi la possibilité d’exercer son droit prioritaire d’acquisition avant la réalisation de la vente. Ce droit de préemption a été élargi depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014. En effet, auparavant le droit de préemption n’était possible que sur les biens immeubles. Dorénavant, ce droit s’applique également au droit meubles élargissant donc ce droit aux parts de sociétés civiles immobilières. Désormais, le transfert de la majorité des parts d’une SCI, ou d’une fraction conférant au cessionnaire la majorité du capital social, est sujette au droit de préemption urbain, pourvu que le patrimoine de cette SCI soit constitué d’une unité foncière. De ce fait et de façon logique, la société à prépondérance immobilière ayant une unité foncière ceci étant sa définition même se voit impactée par ce droit de préemption impacté lui-même par l’agrément préalable des associés.
II. Une cession des parts grevées d’un droit de préemption soumise à l’agrément des coassociés
Deux droits s’opposent : le droit de préemption relevant du droit public ainsi que l’agrément des coassociés relavant du droit privé. En effet, selon l’article 1861 Code civil, « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés ». Or, le droit de préemption accordé est censé représenter une prérogative permettant ladite cession et cet agrément vient donc dans les faits vider substantiellement l’effet de ce droit de préemption. Dès suite d’un refus, les associés se voit alors accorder un droit de rachat sur ces titres. Cette question n’est en l’état actuel du droit non réglée par le législateur. Il faudrait alors se poser la question à nouveau face à un droit de préemption détenu par la puissance publique. Ce dernier s’inclinera-t-il face au refus des associés ?
