Marchands de biens et assiette de la TVA applicable sur les opérations immobilières

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Les professionnels de l’immobilier tels que les marchands de biens, constructeurs, et promoteurs qui réalisent à titre habituel des opérations immobilières sont assujettis à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). 

En effet, dès lors qu’une livraison d’immeuble est effectuée par un assujetti agissant en tant que tel, l’opération est imposable conformément au droit commun de la TVA. Selon l’article 256, II-1° du Code général des impôts (CGI), la livraison désigne le transfert du pouvoir de disposer de l’immeuble comme un propriétaire, englobant principalement les opérations de cessions, d’apports en société purs et simples ou à titre onéreux, ainsi que les fusions, scissions de sociétés, apports partiels d’actif. 

Certaines livraisons d’immeubles à titre onéreux sont imposables de plein droit tandis que d’autres sont exonérées mais peuvent être imposées sur option. Concernant les modalités d’imposition, des spécificités existent toutefois quant à la base d’imposition notamment. 

I. Taxation sur le prix total de cession 

En principe, la TVA appliquée aux livraisons d’immeubles est calculée en fonction du prix de cession, qu’il s’agisse de terrains ou d’immeubles bâtis. En effet, sont taxées sur le prix total, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, les opérations suivantes : 

  • Toutes les livraisons d’immeubles achevés depuis cinq ans au plus ; 
  • Les livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction, que la taxe déductible mentionnée dans l’acte d’acquisition ait elle-même porté sur la marge ou sur le prix total ; 
  • Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquels le cédant a exercé l’option de l’article 260, 5° bis du CGI et dont l’acquisition a ouvert droit à déduction ; 
  • Les livraisons de terrains qui n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et pour lesquels le cédant a exercé l’option de l’article 260, 5° bis du CGI. 

Dans ce cas, la base d’imposition est constituée par le prix de cession hors taxe, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges afférentes. L’administration fiscale n’est autorisée à ajuster la base d’imposition en se référant à la valeur vénale que dans le cas où elle peut démontrer que l’écart entre la valeur vénale de l’immeuble et le prix stipulé dans l’acte découle de la fraude ou de l’évasion fiscale. Pour cela, l’administration doit suivre la procédure de redressement contradictoire conformément aux dispositions des articles L 17 et L 55 du Livre des procédures fiscales. 

Opter pour la TVA sur le prix de cession permet de déduire la TVA payée en amont par le marchand de biens sur le prix du bien immobilier, entraînant ainsi une réduction du prix d’acquisition du bien. 

 

 II. Taxation sur la marge 

 

Il existe certains cas particuliers où la taxe ne s’applique seulement sur la marge c’est-à-dire sur la plus-value réalisée par le cédant. L’option pour TVA sur marge est intéressante lorsque d’importants travaux de rénovation ont été réalisés. Sont ainsi taxées sur la marge : 

  • Les livraisons de terrains à bâtir ; 
  • Les livraisons d’immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans en cas d’exercice de l’option, lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. 

L’article 268 du CGI précise qu’en cas de livraison d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) ou d’un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans (imposable sur option), la base d’imposition est obligatoirement constituée de la marge du cédant s’il est établi que l’acquisition du terrain à bâtir ou de l’immeuble bâti par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. 

L’application du régime de la marge suppose que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à sa qualification juridique.  

La base d’imposition est égale à la différence entre, d’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent et, d’autre part, selon le cas : 

  • Soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; 
  • Soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués. 

En cas de marge est nulle ou négative, la base d’imposition est équivalente à zéro. Cette situation peut notamment se présenter lors de la commercialisation des opérations de lotissement. 

 

A titre de rappel, pour entrer dans le champ d’application de la TVA, les livraisons d’immeubles doivent être réalisées à titre onéreux. Cela signifie que les opérations doivent comporter la fourniture d’une contrepartie par l’acquéreur. 

 

ECP

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