Introduction :
Un contrat de bail commercial arrivant à son terme n’est pas synonyme d’interruption.
Deux possibilités s’offrent au bailleur : il peut notifier un congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement. Le Locataire quant à lui peut donner congé ou faire une demande renouvellement du bail. Dans le cas où aucune des parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
Nous verrons donc les modalités du congé donné par le bailleur avec ou sans offre de renouvellement. Puis, nous verrons la demande de renouvellement initiée par le locataire gérant. Enfin, nous verrons le cas de la tacite prolongation lorsque qu’aucune des parties ne se manifeste.
I. Les modalités du congé donné par le bailleur
Le bailleur peut décider de mettre fin au contrat de bail en donnant congé au locataire ou sans offre de renouvellement par acte de commissaire de justice 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bailleur devra alors préciser obligatoirement dans l’acte les motifs et indiquer les modalités de contestation dont dispose le locataire à savoir la saisine du tribunal judiciaire avant l’expiration d’un délai de deux ans notamment si le locataire souhaite le paiement d’une indemnité d’éviction.
Deux possibilités s’offrent au bailleur : donner congé avec offre de renouvellement du bail ou sans offre de renouvellement.
Le bailleur donnant congé avec offre de renouvellement du bail a souvent pour objectif l’augmentation du loyer. La demande de congé avec renouvellement doit ainsi nécessairement faire apparaitre le montant du loyer révisé. Le locataire peut alors :
- Accepter le renouvellement et le nouveau loyer de manière expresse par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception ou de manière tacite
- Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. Les parties pourront alors régler le conflit à l’amiable ou saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire dans le cas d’une non-résolution amiable
- Refuser l’offre de renouvellement entrainant la fin du bail commercial sans la possibilité pour le locataire d’obtenir une indemnité d’éviction
Le bailleur peut également décider de donner congé sans offre de renouvellement tout en exposant obligatoirement les motifs de ce refus. Il peut arguer du non-respect des clauses du bail commercial par le locataire par exemple. Dans le cas où les motifs ne sont pas suffisants, le bailleur devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction au profit du locataire gérant.
II. Demande de renouvellement du bail commercial par le locataire
Suite à l’expiration du bail commercial, le locataire dispose d’un délai de 6 mois pour faire une demande de renouvellement. Cette demande peut être envoyé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice et mentionner l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du Code de commerce : « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
De ce fait, le bailleur peut alors accepter le renouvellement du bail en faisant connaitre sa décision dans les trois mois suivant cette demande. Si le bailleur ne se manifeste pas, le bail sera alors réputé comme renouvelé. Si le bailleur au contraire accepte le renouvellement mais souhaite une augmentation du loyer précédemment appliqué, il devra le faire savoir par acte de commissaire de justice.
Si le bailleur refuse le renouvellement, il devra alors le faire savoir par acte de commissaire de justice, en précisant les motifs et indiquer les possibilités de contestation du locataire et son droit à l’indemnité d’éviction.
III. La tacite prolongation du bail commercial
Lorsque le bail commercial arrive à expiration, si aucune partie ne se manifeste, le bail est dit prolongé tacitement. Le bail actuel sera alors prolongé avec les mêmes conditions sans besoin de produire un nouvel écrit. Cependant, une révision triennale du loyer sera possible. Dans le cas où l’une des parties souhaite mettre fin au bail commercial s’étant renouvelé tacitement, la partie adverse devra être prévenu 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil par acte de commissaire de justice.
Par exemple, si le propriétaire envoie un congé le 4 avril 2021, l’effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil.
Si le bail est prolongé, le locataire n’est plus considéré comme titulaire du droit au bail, ce qui peut être un frein à la vente de son fonds de commerce. L’acquéreur du fonds devra négocier avec le bailleur s’il souhaite disposer du local.
En résumé, cet article souligne la complexité de la gestion d’un contrat de bail commercial arrivant à son terme. Le bailleur peut mettre fin au contrat avec ou sans offre de renouvellement, et le locataire peut demander le renouvellement dans un délai de six mois. Les procédures strictes régissent ces actions, définissant les droits et obligations des parties. En l’absence d’actions, le bail peut être prolongé tacitement, mais cela peut avoir des implications majeures, notamment la perte du statut de titulaire du droit au bail pour le locataire. En conclusion, une compréhension approfondie des règles et des actions appropriées sont cruciales pour assurer une transition équitable à la fin d’un bail commercial.
