Durée de la location meublée touristique d’une résidence principale

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La location saisonnière des résidences principales offrant aux propriétaires une source de revenus supplémentaire et aux visiteurs une alternative attrayante aux hébergements traditionnels, est consacrée par l’article L 324-1-1 du Code du tourisme.  

Cependant, cette liberté n’est pas sans contraintes. En effet, le même article impose une déclaration préalable du logement destiné à la location meublée de tourisme auprès du maire dès lors que le bien est situé dans une commune où le changement d’usage des logements est soumis à autorisation. 

La question spécifique des locations meublées touristiques dépassant une durée de 120 jours alimente les contentieux devant les tribunaux. 

 

I) Durée maximale des locations meublées touristique 

 

Selon les dispositions de l’article L 324-1-1, IV du Code du tourisme, dans les villes où l’autorisation de changement d’usage est en vigueur, notamment à Paris il est interdit de louer meublé une résidence principale pour de courtes durées plus de 120 jours par an. En d’autres termes, la résidence principale ne peut être louée que pendant quatre mois maximum par an. Au-delà, elle n’est plus considérée comme étant une résidence principale. 

En cas de non-respect de cette limite ou le refus de transmettre à la commune, sur demande le décompte du nombre de nuitées louées, le loueur s’expose à une amende de 10 000 euros maximum par année civile de dépassement. 

Toutefois, les dispositions susmentionnées prévoient des exceptions à cette durée maximale en présence de certains motifs justificatifs. En l’absence de ces causes exonératoires, le loueur ne pourra que justifier de sa situation personnelle, financière et de sa bonne foi pour atténuer le montant de l’amende. Le juge, lorsqu’il doit statuer sur une telle affaire, prend en compte divers critères pour déterminer le quantum de l’amende, notamment l’arrêt de l’infraction, les revenus du loueur pendant et après l’infraction, ainsi que tout autre élément pertinent concernant sa situation sociale, familiale ou médicale (TJ Paris 12-4-2023). 

 

II) Critères alternatifs autorisant le dépassement de la durée maximale 

 

Les critères alternatifs constituent des moyens légaux pour justifier un dépassement de la durée maximale de location de courte durée. La considération de ces exceptions se fait au cas par cas par les juges, leur admissibilité reposant sur une démonstration appropriée de leur application dans chaque cas particulier. Ces critères sont les suivants : 

  • Obligation professionnelle : cette exception nécessite d’apporter la preuve d’obligations professionnelles justifiant l’absence du loueur pendant au moins autant de jours que de nuitées louées au cours de l’année civile concernée. Il peut s’agir, par exemple, de déplacements professionnels prolongés ou d’une mission nécessitant une présence hors du domicile habituel. 

 

  • Raison de santé : les aménagements relatifs au motif médical ne doivent pas être antérieurs à l’année du dépassement de la durée maximale de location. 

 

  • Cas de force majeure : ce motif a été défini dans le cadre d’un contentieux comme une «situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d’un évènement irrésistible et imprévisible» (TJ Paris 29-10-2021). 

 

Récemment le Tribunal judiciaire a débouté la ville de Paris invoquant le dépassement de la durée maximum de location. 

 

III) Application de l’exception relative au motif professionnel 

 

Dans le cadre de l’affaire jugée par le Tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris 10-1-2024), il a été considéré que la location d’un meublé de tourisme au-delà du plafond annuel légal ne constitue pas une infraction lorsqu’elle est motivée par des obligations professionnelles, telles que la réalisation d’un stage ou la poursuite d’un cursus d’études. 

L’affaire concerne une étudiante parisienne qui sous-loue avec l’autorisation de son propriétaire sa résidence principale 253 jours en 2019 et 152 jours en 2020. La ville de Paris, assigne en justice l’étudiante au titre du non-respect du plafond légal annuel. Cependant, cette dernière justifie son dépassement en invoquant une obligation professionnelle. Elle fait valoir un stage et un contrat de free-lance, qui lui ont imposé de résider temporairement à l’étranger en 2019, puis une formation dispensée à nouveau à l’étranger l’ayant éloignée de son domicile en 2020. 

Les juges retiennent que la réalisation d’un stage doit être assimilée à un motif professionnel dans la mesure où il s’inscrit dans une démarche de découverte et d’insertion en milieu professionnel, indépendamment de la rémunération. Aussi, la poursuite d’un cursus d’études peut également être assimilée à un motif professionnel, à la condition qu’elle soit de durée déterminée et limitée.  

 

A titre de rappel, outre le respect de la durée maximale de location de 120 jours, il est impératif d’obtenir l’accord formel du propriétaire si la location meublée touristique constitue une sous-location de la résidence principale. Il convient également de vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. 

 

 

ECP

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