Le démembrement des parts s’avère particulièrement efficace pour optimiser la fiscalité de la transmission. Il consiste à séparer le droit de propriété des parts entre parents et enfants :
- Les parents se réservent l’usufruit : ils continuent de percevoir les bénéfices de la société ;
- Les enfants reçoivent la nue-propriété des parts
Au décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires des parts, sans frais ni formalités supplémentaires.
Au moment de la donation, les droits sont calculés :
- Sur la base de l’actif net, après déduction du passif ;
- Après application de l’abattement au titre du lien de parenté ;
Sur la valeur en nue-propriété et non en pleine propriété des parts (barème fiscal de l’usufruit, article 669 du CGI). Par exemple, la nue-propriété représente 40 % de la valeur en pleine propriété si la donation s’effectue alors que les parents c’est-à- dire les usufruitiers ont moins de 50 ans.
Donner des parts de SCI à ses enfants revient ainsi moins cher que de donner un immeuble, ce dernier étant estimé sur la base de sa valeur de marché.
À savoir : les parents peuvent conserver à leur charge le paiement des droits de donation de parts. De jurisprudence fiscale constante, le montant des droits n’est pas considéré comme un surplus de donation.
Le démembrement croisé des parts en SCI
Selon le Code civil, les concubins demeurent des étrangers l’un à l’autre. En conséquence, ils n’héritent pas l’un de l’autre en l’absence de testament, mais surtout, le survivant est taxé à 60 % sur le patrimoine qu’il reçoit du défunt, après application d’un abattement de 1 594 euros.
Par ailleurs, le concubin survivant ne dispose pas du droit de rester dans la résidence principale au décès.
Pour protéger le survivant et réduire les droits de succession, les concubins peuvent mettre en place un démembrement croisé des parts de SCI. Chacun d’eux possèdent la moitié des parts en usufruit et la moitié des parts en nue-propriété.
Prenons un exemple.
Une SCI est constituée entre Laura et Arthur, avec 100 parts sociales. La société détient un logement proposé en location vide.
Laura possède 50 parts en nue-propriété (numérotées de 1 à 50) et 50 parts en usufruit (numérotées de 51 à 100).
À l’inverse, Arthur possède les parts numérotées de 1 à 50 en usufruit et de 51 à 100 en nue-propriété.
Admettons qu’Arthur décède en premier. Laura deviendra pleinement propriétaire des parts 1 à 50, sans payer de droits de succession.
En parallèle, Laura aura l’usufruit des parts 51 à 100, la nue-propriété appartenant aux héritiers d’Arthur. Elle pourra ainsi percevoir l’intégralité des loyers du logement loué ou le récupérer pour y habiter. Elle est ainsi protégée des conséquences financières du décès d’Arthur.
Au moment de la donation, les droits seront calculés :
- Sur la valeur nette, passif déduit ;
- Sur la valeur de la nue-propriété des parts, en fonction de l’âge des concubins.
Il n’existe pas d’abattement pour les donations entre concubins, sauf si l’un d’eux souffre d’un handicap. Il bénéficie alors d’un abattement de 159 325 euros.
Enfin, la taxation de la donation s’effectue au taux de 60 %.
Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour l’évaluation des parts de la SCI.
