La SCI facilite l’acquisition, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Créer une SCI pour éviter l’indivision

L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit lorsqu’au moins deux personnes possèdent des droits identiques sur un bien immobilier ou mobilier, sans que leurs parts ne soient matériellement individualisées. Ces personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien.

À titre d’exemples, l’indivision intervient dans les situations suivantes : lorsque deux acheteurs acquièrent ensemble un logement ;
lorsque deux époux sont mariés sous le régime de la communauté aux acquêts ;
lorsque plusieurs héritiers sont appelés à une succession.

Les conséquences de l’indivision

Rigide, le régime de l’indivision prévoit des règles de majorité lourdes pour la prise de décision, susceptibles d’entraîner des situations de blocage en cas de mésentente entre les indivisaires.

Selon les dispositions des articles 815-2 et 815-3 du Code civil :
Les décisions portant sur les actes d’administration du bien (la réalisation de travaux par exemple), sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis ;
Les décisions portant sur les actes de disposition (la revente, la construction, la destruction), ne pouvant constituer un acte d’exploitation normal du bien indivis sont prises à l’unanimité.

En créant une SCI, vous vous affranchissez de ces contraintes. Les statuts juridiques organisent la prise de décision et les règles de majorité. Généralement, les actes entrant dans l’objet social sont réalisés par le gérant. Les décisions collectives sont prises par les associés réunis en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, en fonction des règles de majorité fixées librement par les statuts.
L’indivision ne permet pas de pérenniser le patrimoine.

L’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque indivisaire peut donc provoquer le partage du patrimoine indivis, de manière volontaire ou en justice. En créant une SCI, vous vous protégez contre le partage non désiré du patrimoine.

C’est en effet la société qui est propriétaire des biens. Les associés les détiennent indirectement par le biais de leurs parts sociales. Une part sociale est un titre de propriété conférant des droits à l’associé, des droits pécuniaires et politiques notamment.
Si un associé souhaite se retirer de la société, il devra revendre ses parts, à la SCI directement, aux autres associés ou à des tiers. Il n’est donc pas nécessaire de liquider le patrimoine.
Par ailleurs, les statuts comportent de plein droit une clause d’agrément.

En cas de cession de parts à des tiers, le cédant doit recueillir l’accord des associés, à l’unanimité, sauf en présence d’aménagements statutaires. Cette disposition permet de conserver le patrimoine au sein de la famille.

Créer une SCI pour optimiser la transmission du patrimoine

L’optimisation de la transmission vise à limiter les droits de succession sur le patrimoine et à protéger le conjoint survivant. Le montage consiste à donner les parts du vivant et à privilégier les opérations de démembrement et de démembrement croisé entre conjoints.

La fiscalité de la donation en SCI

La SCI permet de transmettre le patrimoine du vivant, en réduisant, voire en supprimant les droits de donation, notamment grâce aux abattements applicables.

Le calcul de la valeur des parts des SCI

Dans un premier temps, le calcul de la valeur réelle des parts nécessite de déduire le passif des actifs de la société. La valeur nette du patrimoine sera donc inférieure à sa valeur vénale sur le marché immobilier.

Ensuite, les parts sociales d’une SCI sont considérées comme illiquides. Elles se révèlent bien plus difficiles à revendre qu’un logement, et le marché secondaire est quasiment inexistant. Pour tenir compte de ce manque de liquidité, l’administration fiscale autorise le donateur à pratiquer une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts.

Par ailleurs, il existe différents abattements qui dépendent du lien de parenté entre le bénéficiaire de la donation et le donataire, qui se rechargent tous les 15 ans. Par exemple, en ligne directe, l’abattement s’élève à 100 000 euros par parent et par enfant. Soit la possibilité pour un couple avec 2 enfants de donner 400 000 euros en franchise d’impôt tous les 15 ans.

Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour l’évaluation des parts de la SCI.