Au moment de créer votre SCI, vous devez choisir la fiscalité qui s’appliquera aux loyers perçus et aux éventuelles plus-values. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR) et l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS)
La fiscalité de la SCI à l’IR
De plein droit, la SCI est assujettie à l’IR. Elle est dite fiscalement transparente, ce qui signifie que la taxation des revenus locatifs et des plus- values s’effectue non pas au niveau de la société, mais entre les mains des associés, à l’IR.
En SCI à l’IR, vous pouvez seulement proposer de la location nue. Les recettes locatives que vous percevez constituent des revenus fonciers. Cette catégorie de votre revenu global imposable sera taxée au régime réel, sauf si vous louez un bien immobilier en propre.
À savoir : La SCI conserve sa transparence fiscale lorsque le montant hors taxes des recettes issues de l’activité de location meublée de la SCI n’excède pas 10 % du montant total de ses recettes hors taxes. De plus, un franchissement exceptionnel du seuil des 10 % peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas ce seuil des 10 %.
L’imposition des revenus fonciers en SCI à l’IR
Vous disposez de deux options pour l’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier
Pour bénéficier du régime micro-foncier en tant qu’associé d’une SCI à l’IR, vous devez remplir ces deux conditions :
Être par ailleurs propriétaire en direct d’au moins un logement donné en location nue ;
Le revenu brut foncier annuel doit être inférieur ou égal à 15 000 euros charges non comprises (la quote-part de l’associé dans les résultats de la société est incluse dans le calcul). Au-delà, vous n’aurez plus le choix : vous devrez passer au régime du réel.
Les contribuables soumis de plein droit sous le régime du micro-foncier ont la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition.
Le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire vos charges de vos revenus locatifs. Il prévoit à la place un abattement de 30 % sur les revenus bruts, qui aboutit à une taxation que sur 70% des recettes.
Les revenus nets sont ensuite ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal, puis font l’objet d’une double taxation :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition ;
- Aux prélèvements sociaux, à un taux de 17.2 %.
Le régime réel
Ce régime s’applique dès 15 000 euros de loyers hors charges bruts, ou sur option, même en dessous de ce seuil. Dès lors que vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % applicable dans le cadre du régime micro-foncier, vous avez tout intérêt à opter pour le régime d’imposition du réel. Comme son nom l’indique, il vous permet de déduire certaines charges pour leur montant réel.
L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
À savoir ;
Liste des charges déductibles au régime réel
Contrairement à ce qui est prévu pour la location meublée, en location nue vous ne pouvez pas déduire l’intégralité de vos charges, mais une liste indicative (articles 29 et 31 du CGI) :
Les intérêts et frais d’emprunt ;
Les frais d’administration et de gestion des biens immobiliers : entrent par exemple dans cette catégorie la commission d’un gestionnaire locatif, la rémunération d’un concierge ou d’un gardien et les honoraires du syndic de copropriété. Il en est de même des honoraires versés à un tiers dans le cadre de la rédaction des déclarations fiscales et des sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles.
Les dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien rendues nécessaires pour faciliter la location du logement ou du fait de sa vétusté. En revanche, vous ne pouvez pas déduire les dépenses de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Faites appel à votre expert-comptable pour bien ventiler ces dépenses, afin de limiter le risque de redressement fiscal ;
Les impôts et taxes que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire, comme par exemple la taxe foncière ;
Les provisions pour charges de copropriété correspondant notamment aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes
Les primes d’assurance : assurance propriétaire non occupant, assurance de loyers impayés… ;
Les charges locatives acquittées pour le compte des locataires et non récupérées au 31 décembre de l’année du départ du locataire ; L’indemnité de relogement ou d’éviction d’un locataire.
Cette liste n’est pas limitative, bien qu’en pratique elle couvre la plupart des dépenses engagées par la SCI.
