Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers lors de la cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Toutefois, de nombreuses plus-values sont échappent à cette imposition en raison des exonérations prévues par le Code général des impôts (CGI).
Selon l’article 150 U, I° du CGI, le régime des plus-values immobilières privées s’applique notamment aux gains réalisés par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, et par les sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Concernant le calcul de la plus-value, l’article 150 V du CGI précise que celle-ci correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
I) Application du forfait travaux de 15% dans le cadre de la détermination du prix d’acquisition du bien immobilier
Conformément aux dispositions de l’article 150 VB, I° du CGI, le prix d’acquisition désigne le prix effectivement versé lors de l’acquisition du bien tel qu’il a été stipulé dans l’acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au bénéfice du cédant. Le prix d’acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d’acquisition ou de leur montant réel.
Il peut également inclure les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration :
- soit sous certaines pour leur montant réel, à l’exclusion notamment des dépenses présentant le caractère de dépenses locatives (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 210) ;
- soit forfaitairement, pour un montant de 15% du prix d’acquisition à condition que les travaux soient effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de cinq ans.
En pratique, le cédant a donc intérêt à solliciter l’application du forfait dans tous les cas où il ne peut pas justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d’acquisition.
A titre de précision, seuls peuvent être retenus les travaux effectués par une entreprise, à l’exclusion des travaux réalisés par le contribuable lui-même. Le coût des matériaux achetés directement par le contribuable et installés par une entreprise ne peut pas être pris en compte.
Il convient de noter qu’aucune autre dépense, notamment les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou la réparation de l’immeuble, ne peut être retenue.
II) Exclusion du forfait travaux de 15% en cas de déclaration d’absence de travaux
- Dans le cadre d’une affaire jugée par le Tribunal administratif de Pau (TA Pau, Chambre 1, 15 avril 2024, n° 2201290), une SCI a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2016. Cette SCI a cédé le 31 mai 2016 un ensemble immobilier détenu depuis 1988, pour un montant global de 1 900 000 euros.
- L’administration fiscale a adressé à une proposition de rectification, excluant l’application du forfait travaux en raison de l’absence de travaux réalisés. L’associé a contesté cette rectification, arguant qu’il avait le droit de majorer le prix d’acquisition du forfait travaux de 15 % en application de l’article 150 VB, II, 4° du CGI.
- Cependant, le tribunal administratif a tranché en faveur de l’administration fiscale, considérant que : « L’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15 %, mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15 % ». Par conséquent le requérant n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.
- Bien que la justification de la réalisation des travaux ne soit pas nécessaire pour l’application du forfait travaux de 15 %, la déclaration explicite de leur absence par le contribuable suffit à écarter cette majoration lors de l’établissement de l’imposition de la plus-value immobilière.
- A titre de rappel, cette position avait été adoptée par la Cour administrative d’appel de Lyon le 5 juin 2018 et confirmée par le Conseil d’État (CE, 3e ch., 25 mars 2019, n° 422943).
- Il est important de noter que cette décision émane d’un tribunal de première instance et pourrait être confirmée ou infirmée. Rappelons qu’en cas d’acquisition par succession ou donation, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue au titre de la liquidation des droits de succession ou de donation.
