L’usage ou l’occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire soulève des questions juridiques complexes concernant les droits et obligations des coindivisaires.
Selon l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil, « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Cette indemnité est due à l’indivision à compter du premier jour de la jouissance privative, et jusqu’à la libération des lieux ou au plus tard jusqu’au jour du partage.
I) Principe de l’indemnité due pour usage ou occupation privative
Les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 815-9 du Code civil établissent clairement que l’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire entre les indivisaires. Cette indemnité vise à compenser la perte de revenus que l’indivision aurait pu percevoir si le bien avait été utilisé ou mis en location.
L’indemnité est due même si l’indivisaire n’habite pas le bien, dès lors que les autres indivisaires sont privés de la possibilité d’utiliser ou de tirer profit du bien (Cass. 1e civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 ; Cass. 1e civ. 23-6-2010 n° 09-13.250 ; Cass. 1e civ. 31-3-2016 n° 15-10.748).
Aussi, si l’indivisaire s’oppose à la relocation du bien après le départ d’un locataire, il a l’obligation d’indemniser l’indivision (Cass. 1e civ. 6-7-2011 n° 10-21.423).
Dans le même sens, la jurisprudence considère que l’indivisaire qui détient les clefs de la porte d’entrée lui assurant la jouissance privative et la libre disposition du bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation (Cass. 1e civ. 31-3-2016 n°15-10.748 ; Cass. 1e civ. 20 -9-2023, n°21-23.877).
II) Versement d’une indemnité d’occupation et vétusté du bien indivis
L’indivisaire qui occupe le bien n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation dans deux cas :
- soit il est titulaire d’un bail, et ce même si la valeur locative du bien est supérieure au loyer versé (Cass. 1e civ. 18-3-2020 n° 19-11.206) ;
- soit il ne porte pas atteintes aux droits des coindivisaires : aucune indemnité de jouissance privative n’est due si l’accès au bien n’est pas interdit aux autres indivisaires. Par exemple, lorsque l’accès reste libre, aucune indemnité n’est exigée (Cass. 1e civ. 8-4-2009 n° 08-13.765).
Ces exceptions soulignent l’importance des circonstances spécifiques et des conventions entre les indivisaires dans la détermination de l’obligation d’indemnisation pour l’usage privatif d’un bien indivis.
Cependant, aucune condition supplémentaire, telle que la valeur ou l’état du bien, n’est exigée pour justifier le versement de l’indemnité. En effet, l’état de vétusté du bien occupé privativement, même incompatible avec sa mise en location, n’exonère pas l’indivisaire de son obligation d’indemniser l’indivision (Cass. 1e civ. 3-10-2019 n° 18-20.430). La Cour de cassation (Cass. 1e civ. 27-3-2024, n° 22-14.552) a réaffirmé ce principe en censurant l’arrêt de la Cour d’appel qui avait exclu le versement d’une indemnité par l’indivisaire occupant le bien au motif que la valeur de l’immeuble était nulle, compte tenu de son état actuel, le classant en dessous du seuil de décence et de salubrité. Même s’il est dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location, l’exclusion de l’indemnité due à l’indivision n’est pas justifiée.
L’indemnité due pour l’usage ou l’occupation privative d’un bien indivis constituant un principe fondamental, il pourrait être bénéfique d’établir une convention d’indivision.
