L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Toutefois, certains actifs, notamment les locaux d’habitation loués meublés, peuvent être exonérés de cet impôt sous certaines conditions. Pour bénéficier de cette exonération en tant que loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de remplir des critères stricts qui assurent que les biens sont utilisés à des fins professionnelles et génèrent des revenus substantiels pour le redevable.
I) Conditions d’exonération de l’IFI au titre de la qualification d’actif professionnel
Les dispositions de l’article 975 V. 1° du Code générale des impôts (CGI) précisent les règles en matière d’exonération d’IFI liée à l’activité de location meublée. En effet, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à l’être sont qualifiés d’actifs professionnels exonérés d’IFI, sous réserve du respect des conditions suivantes :
- Les recettes annuelles correspondantes à l’activité de location meublée, c’est-à-dire les loyers perçus par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent excéder 23 000 euros ;
- Le bailleur doit retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus, face à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Dans la mesure où ces deux conditions cumulatives se rapprochent des critères requis pour accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les bailleurs exerçant sous le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent donc difficilement prétendre à une exonération d’IFI. Aussi, location de locaux non meublés constituant une activité de nature civile et de gestion du patrimoine privé, n’ouvre droit à aucune exonération d’IFI.
II) Exclusion de la qualification d’actif professionnel en présence d’un résultat déficitaire
Afin d’apprécier le seuil de 50 %, il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée et de le comparer avec le revenu professionnel net du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 n° 60).
Cependant, lorsque l’activité de location meublée, bien que générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros, se solde par un résultat déficitaire, l’administration fiscale précise que la condition du seuil de 50 % ne peut pas être considérée comme remplie.
En matière d’ISF, la Cour de cassation a également refusé la qualification professionnelle des biens en cas de déficit (Cass. com. 20-12-2023 n° 22-17.612).
A titre d’exemple, si un loueur en meublé réalise 30 000 euros de recettes annuelles mais génère un résultat net déficitaire de -5 000 euros après déduction des charges, bien que les recettes dépassent les 23 000 euros requis, le résultat déficitaire empêche de satisfaire la condition des 50 % des revenus professionnels. En conséquence, les locaux loués meublés ne peuvent pas être qualifiés de biens professionnels exonérés d’IFI.
Pour rappel, les logements meublés sont régis par les dispositions des article 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe les éléments devant impérativement figurer dans le logement mis en location.
