La location meublée non professionnelle (LMNP) constitue un régime attractif pour les propriétaires, permettant notamment la déduction de certaines charges et l’amortissement du bien immobilier.
Un arrêt récent de la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA Marseille, 11 juillet 2024, n°22MA02210) vient rappeler que ces déductions doivent être proratisées en fonction de la durée réelle de location du bien.
I) Principe de proratisation des charges déductibles en LMNP
Les revenus perçus en LMNP, lorsqu’ils relèvent du régime réel, sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’article 35 du Code général des impôts (CGI). Cela permet aux propriétaires de déduire du résultat d’ensemble certaines charges engagées sur l’année, telles que les frais financiers, les frais de gestion, ou encore les amortissements. Toutefois, pour être déductibles, ces charges doivent respecter les conditions suivantes :
- Elles sont exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise ;
- Elles correspondent à une charge effective et sont appuyées de justifications suffisantes ;
- Elles sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
Dans le cas d’une location saisonnière, il convient de se demander si l’intégralité des charges peut être déduite, même lorsque le bien n’est pas loué toute l’année. Par principe, les revenus et charges liés à un bien immobilier dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas déductibles en totalité. Cette réponse est confirmée par la jurisprudence et la doctrine fiscale.
En effet, les charges doivent être proratisées en fonction de la durée effective de location. C’est ce qu’a rappelé récemment la Cour administrative d’appel de Marseille dans le cadre d’une affaire spécifique.
II) Application du principe de proratisation et rappel des règles applicables par la Cour administrative d’appel de Marseille
Dans l’affaire jugée par la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA de Marseille, 3ème chambre, 11 juillet 2024, n°22MA02210), la question portait sur la déduction des charges d’un loueur en meublé non professionnel qui louait en courte durée une partie de sa résidence principale.
Le contribuable, qui avait porté en déduction l’intégralité des charges engagées au cours de l’année, soutenait qu’ayant donné mandat de louer sur l’année entière à deux agences immobilières, il était en droit de regarder son bien comme affecté à une exploitation continue.
Cependant, les juges ont relevé que la villa concernée appartenait au patrimoine privé du loueur, dans la mesure où elle n’a pas été inscrite au bilan de l’entreprise, et qu’elle constituait sa résidence principale.
Par conséquent, la Cour administrative d’appel de Marseille a jugé que, malgré un mandat de location donné à deux agences pour toute l’année, en l’absence de location effective durant certaines périodes, le propriétaire est considéré comme s’étant réservé la jouissance du bien. L’administration fiscale a donc légitimement limité la déduction des charges au prorata de la durée réelle de location.
Cet arrêt confirme une jurisprudence bien établie, appuyée par des décisions du Conseil d’État (notamment CE, 1er février 1978 n°02838). Il réaffirme que seules les charges afférentes aux périodes de location effective peuvent être déduites des revenus imposables, et non l’intégralité des frais annuels.
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L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille rappelle l’importance d’appliquer le principe de proratisation des charges pour les locations meublées non professionnelles. Les propriétaires doivent veiller à ne déduire que les charges liées à la période effective de location du bien. Cette vigilance permet d’éviter des redressements fiscaux.
