La taxe foncière, constitue un impôt local pour les propriétaires, concernant à la fois les biens immobiliers bâtis et non bâtis. Chaque propriétaire, au 1er janvier de l’année d’imposition, est tenu de s’acquitter de cet impôt, que ce soit sous forme de taxe foncière sur les propriétés bâties ou sur les propriétés non bâties.
Cet impôt est calculé sur la base de la situation au 1er janvier et reste dû pour l’année entière, même si le bien est vendu en cours d’année. Cette spécificité nécessite d’apporter des précisions notamment en cas de cession immobilière, notamment sur la répartition de la taxe foncière entre le vendeur, propriétaire au 1er janvier, et l’acquéreur, nouveau propriétaire.
I) Principe de l’annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties
En application des dispositions de l’article 1415 du Code Général des Impôts (CGI), la taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, même. C’est également à cette date :
- qu’il convient de vérifier si les conditions requises pour bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement d’office sont ou non remplies (BOI-IF-TFB-10-30 §10) ;
- que la base d’imposition est déterminée, sur la base des caractéristiques du bien.
Ce principe d’annualité implique que, en cas de cession d’un bien immobilier, le vendeur, en tant que propriétaire au 1er janvier, est légalement redevable de la totalité de l’impôt pour l’ensemble de l’année. La taxe foncière sera donc établie à son nom. En conséquence, en cas de vente après le 1er janvier, le vendeur ne peut pas prétendre à une réduction de l’impôt au prorata du nombre de mois pendant lesquels il a été propriétaire. Toute demande de remboursement de la taxe auprès de l’administration fiscale serait donc infructueuse.
Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un partage de la charge dans l’acte de vente, en répartissant l’impôt entre eux au prorata temporis. En pratique, le notaire adresse à l’acquéreur un décompte du prorata à verser, et le remboursement intervient par chèque remis le jour de la signature ou par virement effectué avant la date de signature de la transaction.
II) Modalités de répartition de l’impôt dans le cadre d’une cession immobilière
Bien que le principe d’annualité soit la règle générale, par exception, il est possible de tenir compte des changements intervenant au cours de l’année d’imposition, et notamment :
- en cas de vacance d’une maison ou d’inexploitation d’un immeuble à usage commercial ou industriel (article 1389 du CGI) ;
- en cas de disparition d’un bien immobilier non bâti (article 1397 du CGI).
Dans ces situations, une réduction ou une suppression de la taxe peut être envisagée.
Lorsque la vente intervient avant le 1er janvier de l’année d’imposition, l’acquéreur devient redevable de la taxe foncière pour l’année considérée. Si l’administration fiscale établit à tort l’imposition au nom du cédant, ce dernier peut demander un dégrèvement en déposant une réclamation auprès du service des impôts. Ce dégrèvement sera accordé automatiquement, à condition que la modification de la situation juridique ait été dûment publiée. Parallèlement, une nouvelle imposition sera établie au nom de l’acquéreur, qui devient légalement redevable de l’impôt (article 1404 du CGI).
En cas de vente après le 1er janvier, il est possible d’intégrer une répartition contractuelle au prorata temporis de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur. Toutefois, cette convention n’est pas opposable à l’administration fiscale, qui n’adressera qu’un seul avis d’imposition au vendeur.
Exemple :
La cession immobilière intervient le 10 février 2024 et l’acte de vente comporte une clause de répartition relative au paiement de la taxe foncière. Au titre de l’année 2023, le montant de la taxe s’élevait à 2 200 euros.
Le cessionnaire devra rembourser le prorata de la taxe entre le jour de la cession, et jusqu’au 31 décembre 2024 soit 1 9 53,55 euros, calculés de la façon suivante :
- 366 jours – 41 jours = 325 jours ;
- 2 200 euros x 325 jours / 366 jours = 1 953,55 euros.
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La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition pour l’année entière. Un accord d’ordre privé permettant de répartir le montant de l’impôt ne concerne pas l’administration fiscale. Le respect des obligations fiscales et la mise en place d’une répartition contractuelle adaptée sont donc essentiels pour éviter tout litige entre les parties.