Dans le cadre de location saisonnière, la distinction entre résidence principale et secondaire entraîne des conséquences importantes sur la réglementation applicable. En effet, la législation peut imposer des conditions spécifiques, notamment l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour les logements qui ne sont pas qualifiés de résidence principale.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rappelé les critères permettant de déterminer si un logement utilisé pour la location saisonnière peut être considéré comme résidence principale.
I) Caractérisation de la notion de résidence principale en location saisonnière
La mise en location saisonnière d’un bien immobilier, notamment dans les grandes villes telles que Paris, est strictement encadrée par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), en particulier dans le cas où le bien ne constitue pas la résidence principale du propriétaire. Cette réglementation vise à limiter les effets négatifs de la transformation de logements destinés à la location longue durée en meublés touristiques.
Selon les dispositions de l’article L 631-7-1-A alinéa 5 du CCH, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage « n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
La résidence principale est définie par l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise qu’un bien peut être considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an, à l’exception des absences justifiées :
- par des raisons professionnelles,
- par des raisons de santé ;
- par des cas de force majeure.
Il s’agit de l’habitation où le bailleur réside de manière habituelle et stable, c’est-à-dire le lieu qui est son centre d’intérêts et où il séjourne régulièrement.
Dans ce cadre, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est impérative. En effet, elle détermine si le bailleur doit se conformer à des obligations administratives spécifiques pour la mise en location saisonnière de son bien. Selon l’article L 631-7 du CCH, la mise en location d’un logement meublé qui n’est pas la résidence principale du bailleur, comme dans le cadre d’une location touristique, nécessite une autorisation préalable de changement d’usage.
II) Appréciation du caractère de la résidence principale par la Cour de Cassation
Dans un arrêt récent (Cass. 3e civ. 11-7-2024 n° 23-13.789), la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de l’appréciation de la résidence principale dans le cadre de la location saisonnière. L’affaire concernait un couple de propriétaires qui mettait en location saisonnière leur appartement situé à Paris tous les week-ends entre janvier 2015 et octobre 2019. La Ville de Paris a assigné le couple pour ne pas avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage prévue par l’article L 631-7 du CCH, estimant que cet appartement ne constituait pas leur résidence principale.
Les propriétaires avaient argué que l’un des époux occupait l’appartement parisien 4 jours par semaine pour des raisons professionnelles, tandis que leur résidence familiale était établie en Bretagne.
La Cour d’appel de Paris a cependant jugé que cette occupation, estimée à 208 jours par an, ne remplissait pas le critère des 240 jours requis pour qu’un logement soit qualifié de résidence principale. Elle a également souligné que les époux avaient déclaré en commun leurs revenus et leur résidence bretonne à titre de résidence principale.
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel, rappelant que les juges du fond apprécient souverainement le caractère de résidence principale d’un logement, et que les critères légaux d’occupation continue n’étaient pas remplis en l’espèce.
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La qualification d’un bien comme résidence principale dans le cadre de la location saisonnière reste déterminante pour l’application de la législation.
